央视曝北京多地王不开工 利润低销售不旺成难题

    一、北京地王迟迟不开工

    去年两会，高房价成为最热的话题。就在两会之前，国务院发出了《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》，当所有人都对房产调控抱有希望的时候。3月15日，两会闭幕的当天，北京成交了6块土地，并诞生了三个地王。当时舆论一片哗然。一年多过去了，这三个地王工程进度如何呢？

    北京北三环蓟门桥边的一块空地，它外面的围栏成了广告板，随处可见喷漆的小广告。在铁门上，可以看到“禁止停车”的红色大字。在地的一角，一幢写着科教总公司的大楼，楼上很多窗户的玻璃都破碎了，既没有使用，也没有动工拆除的迹象。地面上荒草丛生，几棵孤零零的树和一幢残破的两层建筑物，蹲守在荒地的中间，看不到任何施工建设的痕迹。

    就是这块其貌不扬的荒地，2010年3月15号，却成为媒体争相报道的对象。在北京市国土部门的公开竞拍中，北京世博宏业房地产开发有限公司以17.6亿元，超过拍卖起始价将近300%的价格，拿下这块土地，实际楼面价格超过了每平方米3万元。创造了新的地王。根据规划，这里将建设住宅、酒店以及公租房。约定开工日期是2010年10月30号，然而，至今这里仍然没有开工。世博宏业房地产开发有限公司已经被保利地产100%控股，记者联系保利地产，希望了解有关情况，但直到发稿时，仍没有得到回音。

    根据国土资源部《闲置土地处置办法》“在城市规划区范围内，以出让等有偿使用方式取得土地使用权进行房地产开发的闲置土地，超过出让合同约定的动工开发日期满1年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金20%以下的土地闲置费；满2年未动工开发时，可以无偿收回土地使用权”。保利地产的蓟门桥地王已经超过了开工日期满一年，北京市国土资源局官方网站显示，并没有征收蓟门桥地块闲置费的任何信息。记者与北京市国土部门多次联系，直到发稿时为止，国土部门对此也没有作出任何回复。

    全国工商联房地产商会会长聂梅生说，2007年出现过一批地王，2008年由于金融风暴，很多的房地产企业资金链开始紧张，房地产拿了地王就开发不下去了。

    二、房价是否真的下跌

    名噪一时的单价地王现在还在闲置，是按照规定缴纳闲置费还是最终被迫收回，目前还不得而知，但项目转让给保利集团说明原来的业主北京宏业已经无力开发或者说看淡后市。眼下几乎所有的房地产商都在上演悲情戏。有的打折有的哭穷。究竟房价是真的会下跌还是说仅仅“假摔”呢？

    位于北京市东北五环边的大望京CED区，记者从附近高楼上，拍到整个CED的全景，2010年3月15日远洋地产购下的地王--大望京一号的工地。这块地王项目已经在今年5月开工，正处在地面休整测量的阶段，目前还看不到楼盘。

    望京CBD区，曾是2011年最受地产界瞩目的区域，汇集了SOHO中国、保利地产、远洋地产、绿地集团等多个地产名门。同样在2010年3月15日，远洋地产经过了84轮竞价，夺得大望京一号地，楼面地价高达27529元每平方米，创下当时的北京“单价地王”。然而，一年多的时间过去了，如今大望京一号的沉寂与当初的轰动形成了鲜明的对比。

    在望京做了5年房产中介的何斌现在还记得，大望京一号地王诞生的那一天，望京的二手房市场如同遭遇了一场强烈地震。

    21世纪不动产北京安信瑞德加盟店高级经理何斌说，本来前一天说好要签合同的，第二天业主突然不签了，说要涨价了，大概每平米的幅度在三千到五千元左右。拍完地王之后，从一万五六千元涨到两万元左右。到今年为止，橄榄城的均价都在三万五千元左右。

    北京市土地整理储备中心网站公开信息显示，大望京一号地块挂牌出让起始价15亿元，经过84轮竞价，远洋地产以总价40.8亿，逼退保利、万科和中国烟草总公司等众多顶级对手，将这一地块收入囊中。远洋的举动就像一剂强心针，当天就带动望京区域在售楼盘平地涨价四到五千元。然而，去年拿地后不久，就传出远洋要退地的消息，后来远洋地产相关负责人专门进行了澄清。但有一点可以肯定，曾搅起千层浪的远洋望京地王，经过一年半的时间，建设缓慢却是事实。何斌告诉记者，远洋望京地王正在进行地面的可实施性探测。并且，在记者拍摄前的一星期，望京的一些路上，就出现过远洋地王的宣传广告。

    与远洋地产拿地时的高调大手笔相反，远洋地王的宣传显得很低调。记者以购房者的名义，打通了这块地王上将要开发的楼盘，远洋万和公馆的电话。

    远洋万和公馆售楼电话人员说，万合公馆预计明年春天4、5月份开始销售，现在房价还没定。做北京的一线豪宅，要比现在望京卖的所有房子的价格都高，但是高多少钱，精装修到什么标准等等，都没有定下来，但最终会影响到房价的制定。

    为什么从去年3月15号拍下地王到现在，一年半多的时间远洋还没有建成楼盘？这块地王何时开发完成？虽然几经努力，远洋地产最终还是拒绝了记者采访。业内人士分析认为，远洋万和公馆不仅建设进度缓慢，而且定价也相当模糊，这都透露出一个信息，在高价拿地的前提下，远洋地产不得不依靠延缓工期，挺过楼市调控期，并且调整楼盘产品的定位，以期拿到相应的利润。

    21世纪不动产首席分析师常智表示，望京周边的楼盘，像融科橄榄城或首开那些中高端楼盘的价格也在三万元左右，可以想象，如果一块住宅用地的楼面价是两万四千元的话，它产品的定位、以后产品的设计跟定价还是有压力的。

    然而，远洋地产的压力却不只望京地王这一处。2010年初，在拿下望京地王的同时，远洋地产也在青岛、上海拿下地王级项目。在国家楼市调控之前，远洋地产在土地储备上的风头一时无人可比。但今年远洋地产的公告显示，截至10月底，远洋地产今年实现的合约销售为217亿元，完成全年目标300亿销售目标的72.33%。然而，这一销售回款和其负债相比仍捉襟见肘。公开报表显示，截至2011年6月30日，远洋地产流动负债约404亿元，非流动负债194.8亿元。负债率为61.29%，流动负债占总负债比例为67.48%。而今年以来，与远洋望京地王相邻地段的新拍卖地块，拍卖价比地王每平方米低了2万元，更将远洋地产推入了尴尬的局面。

    21世纪不动产首席分析师常智说，今年四月份的时候，望京去年流拍的二号地和三号地重新拿到市场上来拍卖。其中二号地的成交价大约是七千八百元每平方米，而且只高于起拍价的10%左右，充分反应了投资商对土地价值的认识回归为理性。

    三、中信新城、亦庄地王，总价地王

    大手笔拿地让远洋地产风光一时。但随着房产调控的进一步深入，高负债开始给远洋地产带来资金压力。原本还能靠高房价收回成本，而市场的调控、房价的走低，让这个期望变得越来越遥远。那么在去年拿下总价地王的亦庄地块，现在又是什么状态呢？

    北京市大兴区的亦庄，也是在2010年3月15号，中信地产有限公司以52.4亿元，超过起拍价两倍的价格，拍下了大兴区亦庄住宅及商业项目(X1-1B)地块，开发中信新城。11月底，地王项目里正在同时修建多个高层住宅，有一些已经进入封顶阶段。而中信新城的售楼处里却显得有些冷清，在暗访的半个小时里，只有包括记者在内的两组人看房。

    中信新城的工作人员告诉记者，一期房源已经基本卖完了，还剩少量小户型。二期正在卖，主力户型面积在140、170平方米，均价为23000元每平方米。

    售楼处的工作人员告诉记者，中信新城在亦庄开发的这个地王项目，定位是低密度高端居住区，前期将开发19个楼盘，这在北京2010年诞生的地王项目中，属于正在开发的规模最大的一个。那么，销售情况怎么样呢？记者在北京市房地产交易管理网上看到，中信新城一期开盘第一个月签约率仅18%，开盘5个月以来，签约率为70%，并不像售楼人员所说，已经基本售完。二期开盘一个月签约率为27%。而且，在这样低签约率的情况下，售楼人员坚持表示，中信新城不会降价。

    中信新城工作人员说，不会降价，一个是土地问题，再一个是自身建设成本的问题，再就是中信真的不差这点钱。一期的小户型，说白了就是赚人气，没利润。

    根据当初竞拍价格计算，这里的楼面地价为每平方米1万7千元左右，加上建筑安装成本、小区配套建设、税费等，每平方米2万3千元的售价确实利润空间不高。在亦庄卖了4年房的中介徐玉宝告诉记者，不仅是2010年3月中信新城拍下的地王，2009年，远洋地产在亦庄的地王项目远洋天著(微博)别墅，也一样面临利润低，销售不旺的问题。

    21世纪不动产境界家园加盟店区域经理徐玉宝说，现在中信新城是均价两万五，远洋天著总价在1200万到2600万之间。当初拿地的时候，中信新城楼面价在一万三千四，远洋天著在一万八左右，基本上他们的利润在两倍以上，按说现在他们的报价基本上都不盈利。

    徐玉宝还告诉记者，现在，亦庄地区二手房价格在每平方米1万8千元左右，新房均价每平方米2万2千元，以中信新城每平方米1万7千元的楼面价来看，2万3千元的定价就是赔本赚吆喝。即使这样，亦庄的两个地王项目还是难逃楼市交易量低迷，带来的销售困局。

    徐玉宝告诉记者，现在开发商跟经纪公司进行合作，一二手联动，经纪公司替开发商匹配客户。但即使开发商和中介合作，楼市的火爆早已不复存在，走出这一步，也无法解决根本的销售难题。

    徐玉宝说，当时一个门店二手房每月成交量20套左右，现在比较冷清，每月两、三套房子。从情形来看，未来这两块地王的走势有待观察，现在现期的市场反应不是太乐观。