央视曝北京多地王不开工 利润低销售不旺成难题

    四、房地产调控，房价迷离，开发企业何去何从

    今年以来，房地产调控可以说是坚定而严厉。但房价依然扑朔迷离。房地产商也寄希望于地方政府能够网开一面，在最后关头扔下救命稻草。目前对于动辄几十个亿的地王来说，资金压力是空前紧张。那么，面对现实，开发企业又会何去何从呢？

    对于北京北三环蓟门桥边的闲置地王，全国工商联房地产商会会长聂梅生指出，土地没有在合同规定时间内开发的状况，在以前也有先例，当时主要是因为企业的资金链紧张，尤其是对地王这种高投入的项目的开发，更容易出现开发停滞。2010年8月，曾经有媒体公布了一份闲置土地名单，名单显示，北京的闲置土地有160宗，面积703公顷。有154宗土地的拿地时间是在2006年之前，仅有5宗土地的约定开工日期是在2006年之后。160宗土地约定开工日期最晚的是2007年7月1日，这意味着，这些地块都已闲置了3年以上。拿地最早的闲置时间已经长达10多年。泛海建设(3.80,-0.02,-0.52%)在北京东四环附近购置的4块土地闲置6年，6年期间，开发商仅靠坐收土地和房地产自然升值的利润就超过200亿元。聂梅生认为，土地挂牌出让，使地方政府和企业之间形成了利益关系，而地王高额的土地出让金，更让地方政府作为收钱的一方，执法起来，缺乏底气和力度。

    全国工商联房地产商会会长聂梅生表示，根据现在的政策，开发商必须交了全款以后才能拿到土地证，如果拍了地王后，又交了全款，又拿到了土地证，那么土地出让金是地方政府的财政收入之外的非财政性收入。所以一般来讲，不到万不得已，地方政府也不愿意和开发商之间形成退地或者退钱或者收会的做法。

    另一方面，北京去年以来房地产市场持续低迷。有的打出五折销售的噱头，有的还使出了饥饿疗法。位于北京亦庄的合生世界花园售楼部里，尽管前来看房的人寥寥无几，但是工作人员告诉记者，距离一期的1000多套房源开盘，还有半个多月的时间。楼盘已于近期开始接受顾客缴纳诚意金排号，并已发出300多个号。

    工作人员说，他们肯定也不会开的太差，当天肯定全抢光。开发商专业做房地产的，如果达不到这个效果，就不用做了。

    记者注意到，合生世界花园一共包括住宅和商业房源近2000套，此次预计开盘约1000套，其余将陆续放盘。工作人员坦言，这样饥饿似的营销手段是为了给购房者制造出抢购的气氛，促进楼盘的成交量。

    工作人员还说，尽管已经有那么多人在排队，也不可以把其它盘放开，这是开发商的一个策略，跟老百姓的想法是不一样的，物以稀为贵，要是多了，就没有那么多人去抢了。

    工商联房地产协会会长聂梅生告诉记者，由于下半年房地产市场的调控政策开始显现效果，最明显就是交易量的下降。几大板块的价格开始回调，像望京板块，区域内的房屋库存量上升，在这种情况下，开发新盘很难获得良好的竞争力，所以会有开发商陷入建设和推盘进退两难的境地。

    全国工商联房地产商会会长聂梅生表示，今年并不是升值很快的地块，而且楼盘的积压比较多，库存量比较大。这种情况之下，开发商不敢再增加库存。

    而在21世纪不动产首席分析师常智看来，为了规避售楼又不赚钱的尴尬，像大望京一号、东升乡蓟门桥地王项目，甚至铤而走险，冒着有可能违反国土资源部《闲置土地处置办法》的风险，选择“冬眠”，或者尽量减缓开发速度。

    常智说，开发的速度主要取决于三点原因，第一，现在开发产品出来卖不是好时机，因为它不够成熟，可能发展商会倾向于持有土地，过两年等区域成熟以后，土地价值上升了以后他才开发。第二，资金方面会有一个问题。第三，现在还没有对土地的产品定位，找出最佳、最理想的方案。这几种因素都可能会导致开发商延后开发。

    而对于地王频出的现象，常智认为，在我国经济结构转型未完成前，地方经济对房地产行业的依赖性非常大。同时，由于企业或个人手中的闲置资金找不到投资出口，都会向房地产业流动，这也就促成了当地政府和投资方，共同推动了“地王”的出现。而现阶段房地产调控，虽然能遏制地王的出现，却对于整治以往地王闲置的问题，起了消极的作用。

    常智认为，现在开发商也受到限购，还有市场调控的压力，本身它的资金回流也陷入一个非常困难的时期。那么，政府是不是也考虑到目前这样的情况，所以也没有加大力度整治。

    聂梅生认为，要解开地产企业利用巨额地价，制约政府整治土地的问题，必须从土地的交易方式上，拆开政府与企业的巨额资金关系。将一次性交付的70年土地出让金，转变为逐年缴纳的房产税，才能降低一次性土地交易给地方政府带来的诱惑，避免地价上涨和地王的产生。

    全国工商联房地产商会会长聂梅生说，这届政府把70年的土地出让全部卖了，然后钱一把收回来，老百姓也不必去承受70年的租金这么痛苦。一年一年地收房产税，这样就回归到一个正常的、理性的轨道，地王的增加问题就可以从根本上得到一些制度上的解决。

    半小时观察：政府继续调控房地产，疯长了的房价被拴上缰绳

    高价面粉必然带来高价面包，就在今年以前，几乎所有的地产商对此都深信不疑，不但房地产企业疯狂拿地，就连一些从来都没有经营过房地产业务的企业也挤进来想分一杯羹。于是，在过去的两年中，北京地王频出。但是随着调控手段进一步严厉，特别是今年北京执行的限购以及金融机构的限贷政策，大部分投资需求被挤出。最近，温家宝总理、李克强副总理都进一步强调，明年要继续严格的房地产调控政策，让房价放缓上涨的脚步。这样的政策信号让市场信号更加明确。看来，疯涨了10年的房价，终于被栓上了缰绳，而对于那些拿到地王的开发企业来说，也该调整一下自己的市场策略了。