巴曙松:房地产业将面临“洗牌” 整合将成常态

    2011年以来，当针对房地产市场的专项调控政策与抑制通胀为核心的宏观紧缩环境相叠加；当加息、信贷控制与“影子银行”体系监管相叠加；当针对开发商供给端的抑制与针对购房者需求端的抑制相叠加；当市场化间接调控手段与行政化限购令的直接干预措施相叠加，房地产开发企业正面临房地产市场化以来最为严厉的市场与政策环境，也面临接近2008年国际金融危机期间的去库存与去杠杆双重压力。站在当前的时点展望未来，中国房地产行业目前正逐步进入行业显著“洗牌”的阶段，即将面临第一次真正意义上的大调整。

    基于经营杠杆与财务杠杆的双重受限，基本面趋弱与调控政策的相互叠加，目前中国房地产行业真正意义上的一次大调整正在发生，而调整的方式和开发商的应对策略则可能出现倾向：一是短期内参考融资成本和项目的收益率所决定的盈亏平衡点进行降价；二是中长期行业的分化与整合，房地产行业的破产、兼并与收购将成为常态。

    短期内，参考项目的收益率所决定的盈亏平衡点进行降价

    由于不同房地产开发项目的城市和区域定位、需求定位及不同开发企业的融资成本、市场垄断与定价能力存在较大的差异，几乎不可能在统一层面测算出盈亏平衡点所决定的合理降价幅度。尽管如此，仍然可以从宏观层面把握几个决定降价幅度的参考指标。

    首先，参考不同城市居民住房可承受能力的上限空间选择降价幅度。从这个角度看，根据不同城市的房价和收入水平粗略测算，当前北京、上海、杭州、深圳和广州五大一线核心城市的实际月供收入比在80～120%之间，二线城市平均的月供收入比在50%～60%之间，三线城市的平均月供收入比则在30%～50%之间，基本在合理范围。如果将实际月供收入比与刚性需求可承受的月供收入比进行比较，则一线城市的平均房价降幅应在20～30%之间，二线城市则在10%～20%之间，三线城市大致在合理区间。

    其次，参考项目利率水平、融资成本和自有资金的机会成本选择降价幅度。例如，一个定价为15000元/平方米的住宅项目，净利率水平为21%，假设其它条件不变，并进一步假设该项目的自有资金与负债比例为50%，当该项目分别降价5%、10%、15%时，净利率水平分别降为17%、13%、8%，如果平均借贷成本超过8%时，与潜在的机会成本相比，自有资金的收益率将为负，因此，15%的降幅则是极限状态。