巴曙松:房地产业将面临“洗牌” 整合将成常态

    区域的分化与行业内的整合将成为常态

    首先，区域内的分化，即随着一线城市过去几年来过快上涨的房价透支了未来的潜力以及城市化速度的放缓，未来一二线城市的竞争将更为激烈，不少龙头企业将加速布局三四线城市，这一趋势在2006年以来即有所强化，但是当前一线城市更为严厉的调控政策及中长期趋势向下的行业环境，将迫使企业在三四线城市以规模化与城市化推动的更快速度集中。

    从我们监测的20大城市2011年以来的交易情况来看，住宅成交面积同比下滑约31.9%，这部分城市占比全国销售面积约19.8%，销售额占比全国约35.5%。而40个大城市销售面积和销售额占比全国逐月下降，目前40个大城市销售面积占比全国37%，销售额占比全国53.5%。主要因素为一二城市经过近10年的地产开发，需求已达高峰，而众多的三四线城市正在复演一二线城市的发展历程。

    其次，行业内的整合将会明显加剧，这里的影响因素主要是：随着行业逐步进入一个相对较弱的景气循环周期，行业外的资本大举进入房地产的激励下降；在银行信贷实施名单制管理和信贷额度控制及回款速度减缓，特别是在资金成本整体上移的情况下，只有大型开发企业才能开拓多元融资渠道，通过票据、信托、企业债等方式融资，并且融资成本也在显著上升；随着融资环境的恶化，现在一些地产商即使支付更高的融资成本，也难以获得资金支持，流动性压力日益加大。从目前的情况来看，中国的行业整合方式预计不仅会延续海外“以大整小”的模式，不少大型企业由于在顺周期时过度的土地储备扩张可能在当前的情形下面临被洗出的压力，因此，大型房地产企业的破产和整合可能会成为本轮调整的标志性事件之一。

    在行业整合加速的背景下，龙头企业的市场集中度将会得到明显提升。根据在A股和H股上市的9大地产公司月度销售数据占比全国来看，目前9大地产公司市场占有率为12.5%，同比提高约2.4个百分点。从公开可追溯数据更长的万保金(万科、保利、金地)市场占有率来看，万保金销售额市占率已由2005年的1.17%提升到2011年8月份的4.54%。2011年前8个月，我们跟踪的9家上市房企中，除绿城外，销售额增速均大幅跑赢全国同比数据。总体上，预计龙头开发商市场占有率经过本轮调整以更快的速度增长。

    总体上，基于短期内房地产行业基本面供给相对过剩的格局，即使考虑到2012年对需求抑制最直接的限购政策不再续期，或者限购政策的局部放松，然而未来一年或较长时间内房地产市场的供求结构已经发生重要变化，在一系列约束政策的推动下，房地产将从居民财富配置的“超配资产”变成“标配资产”，房地产行业将一改过去10多年高成长的趋势性增长格局，企业的成长将主要来自于行业内的分化与整合所产生的经营效率的提高，从依赖地价与房价的上涨获得高毛利转向依赖综合开发能力的提高，完成从地产到房产的转变，最终成为以房产开发为核心的加工制造业。