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房价大跌离我们还很远

作者: 时间:2011年10月27日 信息来源:和讯理财

    “开车遇到红灯总碰到有人敲车窗,摇下车窗一看不是卖房的就是乞讨的。长此以往,开发商的前景可想而知。”在中国房地产经理人联盟主办的一场新书发布会上,北京万科副总经理肖劲是这样调侃当下的楼市的。除了这种充满戏谑意味的调侃,肖劲还公布了一份万科针对北京家庭的入户抽样调查。调查显示,在严格的限购政策之下,北京现在只有3%的家庭有资格、有能力、有意愿买房,折合户数为20万户。

    2009年北京大概卖了15万套房,2010年卖了13万套,今年目前为止只买了6万多套。如果按照去年销售13万套来算,这20万户有资格有能力买房的家庭基本上一年多就消化光了。在需求减少的同时,北京楼市库存持续增加。目前北京楼市库存大概有15万套,如果现在北京不再供地,没有新项目产生,也许这些正好够有资格买房的人消化掉。目前北京的开发商可以分为4类:预期悲观、寻找空隙、改变定位和无所作为。万科属于第二类,大多数开发商属于第四类。

    哪些人符合三有标准

    符合三有标准的人,一般都是当地的收入较高的家庭。一是单身或是刚结婚的人群,他们的收入偏高,但还没有买过第一套房子,有第一套房子的刚需。二是中产阶级家庭,可能主人已经是企业高管,他们还有购买第二次房屋进行改善和升级的需求。三是部分在北京已经有5年纳税记录,工作时间比较长的外地人。

    有资格、有能力、有买房意愿,把这3个条件都算进去了,当然人数就比较少。一般来讲,在中国目前大城市里,大约有2成、最多不超过3成的人是有能力买商品房的。但30%只是静态分析.如果楼市现在触底反弹,房价开始回升,有些人有意愿但不一定有资格,但为了买房满足自己的意愿,他们会采取很多方法避免限购。这是一个动态的概念,现在只是一个静态的严格分析,一旦市场发生变化,会有很多人会释放需求,冲进来买房子。

    什么伤了北京楼市

    中秋期间北京楼市成交量再次陷入冰点,假期前两天北京住宅成交总量309套,和去年同期相比下跌40%,和今年五一成交量相比更是大幅下跌72%,这也能从一定程度上说明万科的这份调查是有一定依据的。

    成交量下滑说明需求萎缩,也就是很多人有购房意愿或者由购买资格有能力,但是不愿意入市,假期表现才会这么低迷。进入9月,传统季节9~10月成交量应该是反弹的,需求应该入市,但目前看来,今年9~10月成交量反弹量肯定低于去年。去年8月底房市开始反弹,今年观望气氛比较浓厚,消费者入市意愿比较低,导致企业的存货压力比较大。

    北京的限购政策是外地人需要有5年纳税记录,这在全国是年限最多的。数据显示今年二季度在北京买房的外地人所占的比重只有10%左右,而去年还是近40%。外地人购房比重大幅降低,是导致北京楼市今年需求萎缩的很重要的原因。比较严的限购条件,导致很多外地人需求无法释放。虽然把一些投机者拦在北京城门之外,但也使某些在北京工作、真正有自住需求的外地人,因为纳税记录不满5年受到抑制和阻碍,这是一种误伤。

    这一数据也反映出北京房价比较高。有些人是北京本地人,想买第一套房子,甚至有了第一套房子以后想改善住房条件,第二套可能就买不起。这说明北京的房价相对于本地的大多数家庭而言还是偏高的,导致购买能力不足。

    楼市大降价有多远

    在目前非常惨淡的楼市现状下,楼市大幅降价离我们还很远。很多发达国家房价泡沫破了之后房价大跌,一般出现在GDP由高增长转为低增长,然后城镇化基本已经完毕,人口红利基本没有。我们国家的GDP增幅、城镇化水平、人口红利这三大要素,还没有到达能够催生房地产大泡沫,并且破裂后房价大幅下跌的局面。只是前几年增幅比较大,近两年需要有回落调整,属于这种性质,还不是泡沫破了大跌。如果只是一种良性调整,房价不可能大幅下调,只是一个微跌,然后慢慢阴跌,筑底反弹。

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