楼市现分化：万科降价中海涨价

    　　中国房地产将进入下半场，其主要特征是高端房和中低端房的两极分化：改善型需求增长，高端房价格看涨；保障房供应增长，中低端市场价格平稳

    从1-7月销售业绩来看，万科(000002.SZ)销售均价较去年均价下降4%，中国海外发展(00688.HK)却同比大增35.2%，可见在调控之下，中低端住宅市场与高端住宅市场已初步呈现两极分化格局，中低端房价格拐点临近，高端房价格看涨。中金公司认为这是未来中国房地产市场的发展趋势。

    以满足刚性需求为主的万科2011年1-7月份累计实现销售面积637. 2万平方米，销售金额740.9亿元，均价11627元/平方米。而2010年全年，公司累计实现销售面积897.7万平方米，销售金额1081. 6亿元，均价12050元/平方米。上半年均价较去年全年均价下降4%。由此可见，万科上半年的业绩建立在以价换量的基础上。近年来万科销售均价一直匀速上升，这是自2007年王石提出拐点论降价以来，万科的第二个价格拐点。可见万科代表的中低端住宅市场价格已经出现松动。

    致力中高端地产的中海2011年1-7月份累计实现累计实现销售面积356.5万平方米，同比增长34.7%；销售额港币602.9亿元，同比增长82.4%。经测算，销售均价16900港元/平方米，2010年中海销售均价12500港元/平方米，在调控背景下，中海的销售均价反而逆市大涨35.2%。可见中海代表的高端住宅市场的价格并未受到影响。

    为何高端房价在调控之下价格坚挺呢？擅长高端地产的龙湖地产(00960.HK)一位高管告诉记者，因为高端房的购买者对于价格的敏感性不高，也大多不依赖杠杆。他们更关注房产的保值增值功能，所以如果降价，反而更没人买。这时保持价格不变，甚至涨价，才能刺激购买。

    北京主要开发商首开股份(12.00,-0.36,-2.91%)(600376.SH)也体现出高端产品和中低端产品打折力度差异很大的特点。其中，中端产品打折力度较大，如7月8日开盘的首开常青藤均价24000元/平方米，1居减14万元，2居减18万元，3居减19万元，复式减33万元。高端产品折扣不多或没有折扣，首开璞瑅99折，首开铂郡没有折扣。

    业内分析人士指出，目前北京市场上购房主力为刚性需求和改善型需求，这两种需求导致其选择房源多集中在单价2万元以下及4万元以上的品质楼盘，导致单价2万—3万元之间的项目处于尴尬地位，不得不以降价吸引买房人。

    中金公司地产分析师白宏炜认为，中国房地产将进入下半场，其主要特征是高端房和中低端房的两极分化：改善型需求增长，高端房价格看涨；保障房供应增长，中低端市场价格平稳。理由是，保障房供给达一定规模后，将挤占中低端房的市场，从而抑制中低端房的价格。而高端房的土地供应进一步减少，高端房价格进一步抬升。商品房价格将更加市场化。