沪二手房：市中心率先跌价　外围板块多下跌

    2011年7月，上海二手房指数为2598点，较上月上升1点，环比上涨0.03%，涨幅相比上月缩小0.06个百分点。如此微弱的涨幅可视为走平。

    上海二手房指数办公室认为，随着一手房促销带动需求，二手房市场挤出效应渐显。同时，紧缩政策也使得二手房市场面临压力越来越大。7月7日年内第三次加息；7月12日国务院常务会议明确提出，坚持调控方向不动摇、调控力度不放松，除进一步巩固和加强原有调控政策外，要求在房价上涨过快的二三线城市也采取必要的限购措施；7月22日中央政治局会议强调要坚持不懈搞好房地产市场调控；7月26日，新“沪4条”叫停外地户籍“补税购房”。这一切使得楼市调控预期再次升温，房价走势扑朔迷离。

    市中心率先跌价

    经统计，4个市中心区及浦东陆家嘴7月平均下跌0.01%；8个传统市区7月平均下跌0.03%。

    4个市中心区首现下跌，其中，长宁下跌0.01%，徐汇下跌0.02%，新黄浦下跌0.05%，静安下跌0.07%。究其原因，一方面，不少贷款申请卡壳，置换客有心无力。7月再次加息，贷款也更收紧，市中心部分改善型业主苦于没人接盘，同时也无法向银行申请到足额贷款。于是部分房源出现一定议价空间，但仅停留在1%-2%，惜售心态仍较明显。另一方面，一手高档楼盘交易冷热不均，市中心二手房也出现疲态。对刚需购房者和改善型家庭来说，大半年的楼市调控不仅没有令房价下跌，反而导致购房成本越来越高，出手的冲动越来越低。他们的心态与业主相去甚远，甚至希望有20%-30%的议价空间。买卖双方博弈再度加剧，后市依然不明。

    新兴中心城区7月上涨0.05%，涨幅和上月持平。随着置换需求比例持续升高，在市中心无法寻找到合适房源后，对外围大户型房源的关注度开始走高。如浦东张江板块上涨0.72%，嘉定城区板块上涨0.86%。因轨交2号线辐射，又有张江大量高科技企业支撑，浦东川沙板块上涨1.04%。

    非新兴中心城区平均上涨0.06%，涨幅相比上月缩小0.04个百分点，却呈现两极分化，“限价房”的实施在改变房价预期。其中，涨势较好的奉贤南桥板块上涨0.94%，金山新城板块上涨0.90%，浦东临港新城板块上涨0.54%。跌幅较大的有金山枫泾板块、奉贤海湾板块，7月分别下跌0.68%和0.44%；金山亭林板块下跌0.26%；崇明因地段偏远，7月下跌0.11%。

    外围板块多下跌

    经统计，7月全市128个控制点中，上涨61个，下跌63个，持平4个。持平板块大幅减少，上涨和下跌板块数量基本相同。外环板块“以价换量”特征比较明显。

    下跌板块7月平均下跌0.26%，跌幅比上月扩大0.02个百分点。其中，嘉定丰庄板块和安亭板块分别下跌0.84%和0.60%，青浦赵巷板块和重固板块均下跌0.53%。下跌板块主要聚集在外围区域，由于外围新盘集中上市，在政策重压下价格低开，而区域内同质二手房挂牌价格保持高位，出现了价格倒挂。在外围的一二手房供应都较充足的前提下，部分二手房失去价格支撑，议价空间拉大，房价出现下跌。

    持平板块有长宁中山公园、徐汇长桥、闵行航华、松江莘闵板块。主要聚集在轨交沿线和自住比例较高的板块。

    7月上涨板块平均上涨0.33%，涨幅比上月扩大0.14个百分点。这些板块主要受到学区房和小户型的带动。市区级知名中小学周边的二手房，为楼市注入了动力，这些地区优质教育资源集中，一直处于供不应求的状态。且供应主力仍是小户型、低总价的刚需房源，成交价格坚挺，去化速度较快。比如普陀武宁板块上涨0.88%，真如板块上涨0.49%。

    随着限购城市增加等调控加码临近，一手房存销比的扩大，购房者对价格下行预期增强，出手更为慎重，二手房市场开始面临更严峻的市场考验。上海二手房指数办公室认为，不受限购和限贷的刚性需求和改善型需求已在前几个月陆续释放；而在CPI持续走高的背景下，业主更坚定地认为房产是抗通胀的主要产品，对持有房源惜售且价格不动摇。这导致买卖双方又开始陷入持续观望和深度博弈之中。7月下旬，上海出台“沪4条”，从严实施限购政策的同时，进一步限制了开发商的“涨价权”，更加剧了楼市成交量的萎缩。

    二手房指数办公室认为，4月至今，上海二手房指数一直在临界点上徘徊，呈现出阶段性特征，到7月终现平局。这种平缓走势或将持续，拉锯或考验各方耐力，今后，涨或跌的局面都有可能发生，但幅度不会大。(上海二手房指数办公室)