武汉中小户型再度喧嚣 历史行情会否重演

    进入7月后，中小户型成为武汉楼市的话题明星。这让人对去年同期的楼市产生了回忆。

    政策环境变化的前提下，去年7、8月甚至9-11月的历史行情会否重演？业内人士意见不一。

    中小户型集体"闹市"

    "开发商变脸真快，户型都贼小。以前找个90平方米以下的不容易，现在遍地都是。"中国指数研究院华中分院副总监李国政说。

    连续数周，本地媒体的房地产广告中，常见的关键词就是90及90平方米以下"中小户型"。

    7月9日，当代国际青年郡开盘，当天成交170套，占总推盘量的77%，是近来所有开盘项目中销量率最高的一个。负责该楼盘市场营销的石常宝经理告诉记者，此次推出的全部是60-90平方米一室两厅和两室两厅产品，均价在7000元左右。"从客户的反应看，这个价格不算高。"李国政说。

    同期开盘的汉口湖畔，100平方米以下户型占推盘量的70%。"对刚性需求的满足，以及户型上的优化，是中小户型销得好的原因。一些90平米以下户型也能做三房，把送的面积加上，凑到100平米没问题。"李国政说。

    楚天地产研究院数据显示，最近两三周，武汉楼市表现强于以往。"推盘多了，中小户型多了，一些之前没有供应的项目也来了，这样一起推高了成交。"他说。"到目前为止，最严厉的调控办法出台有半年多了，现在这个市场状况，首先是因为'硬需求'的存在。此外，也和我们前期的市场分析有关。"武汉城投房地产开发有限公司董事长蒲晓燕指出。7月9日，该公司开盘的城投·翰城推出200多套新房，全部为两室两厅，面积在85-104平方米之间。

    "行业周期淡季里，把中小户型拿出来是许多开发商的选择，今年7、8月份也不会例外。"李国政说。

    复制去年9-11月行情？

    周期性出现"中小户型"月度专场，今年9-11月将重演去年的火爆吗？

    业内网站近三年的历史数据证明，剔除保障性住房后，武汉住宅商品房成交主力在90-120平方米。即便是每年7、8月的淡季，市场成交数据仍显示这一特点。今年5月最后一周到上周的数据显示，90-120平方米户型在每周成交总量中所占比例均在40%以上，高于去年同期水平。

    新世界·恒大华府自上月4日开盘以来，现已销售近230套，除开盘当天的140套成交量外，每周平均成交15套左右，该盘以120平方米及以上户型为主，"现在的价格比开盘时略涨1-2%，原因是开盘优惠取消了。"新世界地产武汉管理部营销副总监熊锋说。

    类似的还有航天·双城。"过渡性居住已不再被人们接受，政策和价格的原因，使得70平米以下产品没人买，140平米以上的购买人群被压缩，90-120平米当然成了主流。"该楼盘负责人张云龙说。

    以中小户型热销营造市场气氛，带动楼市整体走热。这是一些开发商这样解读去年的市场变化。"今年不太可能那样。"熊锋认为，"关键在于'限购'的出台。"石常宝也持有类似看法。

    楼市均价或将结构性上升？

    众所周知，同一楼盘中，中小户型单价往往高于大户型单价。目前，业内一致认为中小户型在未来会取代90-120平方米产品，成为市场主流。然而，这种成交结构的变化是否会引起楼市均价的上升？业内人士意见不统一。

    香港纵横集团副总经理殷耀东认为，武汉市常住人口的不断增加，使首次置业需求在未来2-5年内仍是市场主流，由此，90平米以下户型将成为市场主流。"接下来，纵横集团的新项目产品规划原则是，如果项目位于中心城区，100平方米以上户型占40%，如果在郊区，90平方米以下户型占70%。"

    90平米三房在市场的出现，更加速了中小户型对市场的占据。"中小户型走得快是公认的，它们当然会成为未来市场主流。"熊锋指出，"这会使市场整体价格水平，因成交结构的变化而变化。"

    然而，殷耀东认为，如果未来房价总水平上升，其原因在于物价水平、社会经济发展带来的城市功能及价值提升，以及产品品质变化引发的成本推动。"不用担心成交结果变化使房价总体水平上升。"