房地产信托或被叫停 开发企业资金面临围追堵截

    上半年火爆增长

    在收窄了开发商们筹款的一扇门后，另一扇门必然挤破了头。在信贷收紧、按揭提高的情况下，房地产信托成为了企业的“救命稻草”。

    房地产信托就是信托投资公司发挥专业理财优势，通过实施信托计划筹集资金。用于房地产开发项目，为委托人获取一定的收益。今年上半年，房地产信托的火爆程度令人瞠目结舌。

    据报道，根据用益信托工作室的统计工具测算，今年上半年，按产品发行日期计算，发行的集合信托产品数量为1531个，规模总计为2159亿元。其中，投资于房地产领域的信托产品数量为391个，规模为890亿元。房地产信托产品规模占全部集合信托产品比例约为41.22%。

    安信证券首席行业分析师杨建海也对媒体表示，目前集合信托处于快速扩张时期。从2009年下半年以来，房地产是其最主要的投资领域，房地产信托的金额占比基本保持在50%左右。

    与此同时，央行近日公布的数据显示，2011年第一季度新增房地产贷款累计5095亿元，同比少增3338亿元。

    一方面限制开发贷款和提高按揭比例，来收紧房地产开发企业的资金链条；另一方面房地产信托则呈现火爆之势，相比较高利贷等融资方式，开发企业更青睐于短期的房地产信托。

    有业内开发企业负责人对媒体表示，“尽管融资成本超过15%，甚至高达20%，开发企业还是求钱若渴。 ”

    也有专家分析，现阶段房地产信托的快速增长来自于供需双方力量的共同推动。从资金供应的角度看，现阶段房地产信托爆发式增长直接的驱动力在于房地产信托产品的收益率持续提升；从资金需求方来说，国家对房地产领域的调控一天未松，房地产企业借助信托来融资的需求便会只增不减。

    传言或被叫停

    7月1日，中国指数研究院发布的百城价格指数报告显示，6月份全国100个城市住宅平均价格为8856元/平方米，环比5月上涨0.41%。其中，75个城市价格上涨，25个城市下跌。环比涨跌幅在1%以内的城市数量共有73个。

    单看房地产信托的火爆增长，或许还理解不了其背后的隐忧。但综合全国房价的最新数据，就不难理解，为什么有媒体表示，房地产信托的火爆已经严重影响到楼市整体调控的质量。

    对此，有关部门对房地产信托的监管是一紧再紧。据报道，继5月中旬要求控制房地产信托规模之后，日前监管层再度对房地产信托业务进行“窗口”指导，要求今后信托公司凡涉及到房地产的相关业务都需要逐笔报批。

    据报道，最新数据显示，5月份房地产信托募集资金高达250亿元，创下历史新高。无奈之下，银监会只能通过下达窗口指令要求信托公司降低房地产信托募集数量。甚至有业内人士透露，“7月份很有可能完全叫停。 ”

    其实，有关房地产信托业务叫停的消息一直在市场上流传，但进入6月，房地产信托的发展依旧如火如荼。

    用益信托工作室最新数据显示，6月13日至19日一周发行的集合信托产品资金投资领域主要集中在房地产，发行15款产品共74.05亿元，占该周发行总规模的84.01%，该周房地产信托发行规模环比增加约360%。 6月20日至26日一周，共发行25款信托产品，有13款房地产信托产品，拟募集资金50.12亿元，占总规模的73.63%。

    博弈将见分晓

    事实上，自本轮房地产调控启动以来，信贷紧缩等措施都掐紧了地产商的融资咽喉。不管房地产信托的未来如何，开发企业资金面临围追堵截已成现实。

    有人从房地产信托大幅增长中看到了房价下跌的可能。有业内人士表示，“需要资金的企业，要么降价销售，要么借助其他更高成本的融资。 ”

    北京中原地产市场总监张大伟也对媒体表示，从房地产信托资金“突飞猛进”的现状来看，楼市整体资金已经开始出现质变，“特别是在二三线城市占比过小的企业，在2011年受到的影响将更大。”他认为，房企融资成本的不断攀高，使得开发商从银行贷款难度愈发增大，而信托资金的募集明显增加了开发商利用资金的难度和成本。与银行信贷利率相比，信贷资金的利用成本可能超过一倍。 “这将会逐渐使开发商加快项目销售追求销售回款，降低压力。 ”

    此外，也有媒体报道，在非常“渴钱”的情况下，地产商又不约而同地将目光投向私募基金。这种产品运作模式与房地产信托类似，但监管仍属灰色地带。有知情人士透露，国内大多数地产公司都已经或正在准备做地产私募基金，“虽然私募基金渠道相对于贷款和地产信托而言融资成本还是较高，但开发商都缺钱，只能勉强为之。 ”