一线城市房价成必跌趋势 但跌幅难以超过10%

    人间四月天，柳暗花明。房地产政策与市场，同样徘徊不定。随着国务院八个督察队陆续回京，关于下一步的政策走势，市场上隐现一种莫名的担忧。有种说法是，国家可能还将出台完善房地产调控的机制与措施。是否还有新政，市场又将走向何方？

    从房地产政策面分析，中央态度比较明确。4月13日温家宝主持召开国务院常务会议,分析一季度经济形势时就曾表示，当前市场仍处于相持阶段，普通商品住房价格与调控目标和群众期待相比仍有较大差距，特别是有的城市房价过高、上涨过快的局面没有根本改变，有的地方落实中央调控政策的措施也不够有力，总的调控效果还有待巩固和加强。

    逻辑很清楚。政府对于可能出现的市场，尤其是房价反弹，有些担心。而之所以可能反弹，最大的原因是地方政府落实政策不力，各地出台的限购令和年度房价控制目标，已暴露出这一点。所以在比较关键的4月份，国务院史无前例地派出“超豪华”阵容，到16个省（区市）进行巡查和督战。

    那么，近期市场形势如何？从房价来看，持续的调控抑制了房价涨幅，甚至少数城市已经出现小幅下跌。3月份，70个大中城市中房价环比下跌的数量，由2月份的8个增加至12个。经过笔者的测算，新建商品住宅价格综合指数比2月份上涨了0.29%，增幅下降0.17个百分点。比如，上海新建商品住宅价格环比涨幅，由2月份的1.1%回落至0.2%，相当明显，而北京3月份的房价已经止涨。

    至于房价的结构性变化，也有一定规律性。经过分析测算发现，3月份，二线城市新建住宅价格环比涨幅最大，为0.35%；一线城市涨幅最小，为0.13%；三线城市涨幅为0.25%。可见一线城市价格表现已经弱于二三线城市。从户型看，小户型的新建商品住宅价格上涨幅度明显大于大户型，大面积户型市场的不容乐观已经逐渐显现。由此可见，政策重点“关照”的城市，尤其是实行限价的城市，以及政策重点抑制的投资投机需求（主要购买大户型、高档房），调控效果正在显现中。

    然而，有一个市场规律一直存在：每年都有一波春季行情。若控制不好，则春季反弹就会演变成夏季狂热，2007年和2009年即是如此。2010年幸亏“国十条”及时地抑制了3~4月的非理性反弹，好不容易收获了5~8月份的市场降温，却还是没能防住当年9月到今年1月的再度升温。

    市场就是一头“犟驴”，让其俯首何其难也。自今年4月以来，随着开发商推盘量的放大，以及促销范围的扩大，成交量有所起色。接下来，成交量还将增长，问题的关键是，至少在未来半年内，要防范房价也随之上涨，否则本轮调控真有可能功亏一篑。

    观察宏观经济与政策面，今年房地产调控面临的形势可谓非常复杂。国际上，几个欧洲国家的主权债务危机隐患还没消除，却又新添西亚、北非政局动荡，以及日本地震；主要国际市场粮食、石油等大宗商品价格不断上涨；通胀压力正在从新兴经济体扩大到发达经济体。

    国内经济保持平稳运行，但经济有下滑态势；与此同时，通胀压力依然很大，3月份CPI高达5.4%，这种通胀部分属于输入性通胀，单靠我们国家很难解决。如何处理好促进经济增长和抑制通货膨胀的关系，成为政府面临的头等大事，紧缩性的货币政策还能走多远，也渐成疑团。

    在可以预期的二、三季度，货币政策保持从紧的可能性较大，还将加息和提高存款准备金率，房地产政策也难以放松。在这种政策背景下，若不出意外，接下去3~6个月，房价下跌城市数量将继续增多，而一线城市必将出现房价下跌，70个城市房价综合指数也会由涨转跌。

    至于第四季和明年走势，当前比较难以预测，估计政策会有局部放松，尤其是地方政府会先行一步。市场将逐步告别低谷，反弹上行。

    另外，有两大因素将制约房价下行空间。一是年内高通胀还将持续，甚至会延至明年，房产保值增值功能依然具有很大吸引力；二是年内人民币升值还将持续，游资涌入中国是必然的，其中部分依然会选择配置房地产。所以，笔者看空未来半年的房价，但并不悲观，上海等多数城市房价整体下跌幅度很难超过10%。