面对囤地排行“万保招金”否认或沉默

    11月1日，《中国经济周刊》报道称，经过数月时间，该媒体研究部通过对125家内地上市房企及20家香港上市内地房企的2009年报、2010年半年报以及三季度土地市场表现进行梳理，并对一些房企旗下的项目长期跟踪，同时借鉴证券公司对内地上市房企财报的解读，制作出“内地上市房企囤地排名”及“香港上市房企囤地排名”。

    其中令人关注的是，有房地产企业“四大金刚”之称的“万保招金”被列入内地上市房企囤地前十名内。保利地产（600048）以3369万平方米的囤地面积位居第一，万科地产以3268万平方米的囤地面积位居第二，金地集团（600383）以1334万平方米的囤地面积位居第七，招商地产（000024）以1000万平方米的囤地面积位居第十。

    中国经济时报记者随即分别对“万保招金”的相关负责人进行了采访。关于保利地产这次被列在囤地榜首的事，本报记者采访了保利地产相关负责人士，但到截稿时，没有得到回复。

    万科：没有囤地动力

    针对此次被指囤地，万科表示无意也无需大规模储地，没有囤地的动力。

    万科相关人士向本报记者回应称，万科对自身的定位是房地产行业内的“制造业企业”，以快速开发为主要的经营策略，通过提高周转率来提升收益率，并没有囤地的动力。

    万科内部研究结论认为，在房价与地价之间关系基本合理的前提下，高速周转型企业可以获得更高的资产收益率。

    “所以对于万科来说，土地仅是生产房屋必需的原料。在满足经营和增长可持续性的前提下，万科无意也无需大规模储地，更不会将持有土地以获取升值收益作为主动的业务模式。相反，过多的项目资源会导致资金沉积，囤地、捂盘均会降低公司的周转率，这不符合万科的发展策略。”上述人士表示。

    分析人士指出，很长一段时间，万科的土地储备量、利润率均处于行业低位，而周转率一直领跑行业，资产收益率则领先于行业平均水平，这些特点均与万科的策略选择相吻合。

    依据万科的快速开发战略，如果发挥到极致，在理论上最优的配置将是“零土地储备”。万科相关人士说，考虑到土地供应存在不均匀性和不确定性，不可能“随用随取”，而盘活存量土地的洽谈过程更为漫长，最终能否成交的不确定性更高，因此“零土地储备”在现实中并不可行。

    万科相关人士强调，两到三年的项目资源保有周期，是万科多年实践证明可以满足开发企业经营和增长持续性的下限水平，也是可以实现最大住房供应能力的最优水平。

    万科提供的信息显示，2009年末万科规划中项目资源降低到了少于未来两年开工量的水平，其销售金额继续蝉联全球冠军，但年末土地储备量排名不在行业前十位。直到土地市场降温的2010年，万科将开发重点由一线城市转向二三线，其以面积计量的项目资源保有量才有所扩大，同时开工面积、建设面积也将同步增加，但相对于经营规模，万科的项目资源量仍在低位。

    “相对于万科目前的开发规模，即使不考虑未来两年的开发面积增长，万科持有的土地资源也不到3年的开发量。”万科相关人士表示。

    金地喊冤

    被列入囤地榜单第七位的金地集团，其董事会相关人士在接受中国经济时报记者采访时表示公司很冤枉。

    “我们没有闲置土地，金地的土地储备是1500万平方米，这是正常的土地储备，媒体却把这个叫做囤地，而所有的地产公司都有土地储备，媒体却把所有的土地储备都叫做囤地。”金地集团董事会相关人士11月2日在接受本报记者采访时表示，如果金地涉嫌囤地、土地闲置两年以上，早就被政府查处了。

    “可以这么说，我们没有任何违规行为，也没有囤地、捂地行为，因为政府已经对所有的闲置土地进行过数轮清查，这里面并没有金地，也没有主流的上市房企。”他对本报记者说。

    “任何的土地开发都肯定是有周期的，开发商拿地后要先做规划设计方案，然后报政府备案，政府审批后开发商才能动工。”他说，囤地对于像金地一样的上市房企来说没有任何好处。

    他还对本报记者表示，有时候开发商拿到的地块是面积较大的，不可能一次性全部开工，是需要分期开工的，而在开工前则需要做规划。几乎所有的开发商都会有分期开发的土地，就像人们去买房子会有一期二期楼盘一样。

    而发布囤地榜单的媒体则引述一位业内资深人士的话说，一小块一小块对土地进行分期开发、或者对一个项目中某一地块长期撂荒，这是整个房地产行业储备土地的一个极其重要的手段，事实上就是造成了土地的闲置，从根本上讲影响了市场供应。

    金地集团董事会相关人士对本报记者说，金地的做法是在拿地时就会对整个地块开发的时间、周期、预计开发产品的品类做出计划，并将这个计划报备政府，政府要查开发商是否囤地就看其是否遵照执行了之前报备的计划。“有的地块是没有办法在两年内一次性全部开发的，金地并不存在囤地的情况。”

    招商地产：土地储备不算大

    招商地产董秘刘宁2日在接受中国经济时报记者采访时表示，“并不认可1日某媒体对招商地产以1000万平方米囤地面积位居第十的统计，相反，招商地产的土地储备量在以往都排在20名以后。”

    刘宁指出，土地是房地产开发企业最基本的生产要素，所以房企积极进行土地储备无可厚非，事实上，招商地产现在的土地储备和同业相比，并不算很大。

    广发证券（000776）认为，招商地产投资风格谨慎，三季度招商地产仅新增土地储备40万平方米土地支出约16亿元，今年来共新增土地储备86万平方米不算很大。安信证券也认为，招商地产发展策略理性，三季度在漳州、佛山、厦门共取得项目储备约40余万平方米，加上上半年的新增储备尚远低于2009年的拿地规模。

    业内人士：存在概念混淆

    针对有关囤地报道，业内人士向本报记者指出其中存在的概念混淆。

    “在从2000年—2009年10年的时间内，全国房地产企业一共购置占地面积近33亿平方米土地，而在这10年内全国房地产完成土地开发面积仅有近21亿平方米，这意味着仅仅这10年出让的房产开发土地，就被房地产开发企业雪藏了近12亿平方米，这并不包括今年前9个月购置房产开发土地2．9亿平方米。”

    一位不愿意透露姓名的业内人士表示，上述报道披露出的数字实际上是对“完成开发土地面积”这一统计指标的误解，完成开发土地面积并不是指开发企业用于房屋建设的土地面积，而是指开发企业将获得的毛地转换为可开发的熟地的总量，它并没有包括通过招拍挂制度直接被企业拿下的熟地。

    “在许多地方政府的统计中，对开发土地面积进行统计时并没有将通过拍卖方式获取的土地纳入其中。”他说，这意味着近几年熟地出让比例的不断增长导致完成开发土地面积的数量不断减少被有意识地忽视了。

    国内某房地产企业称，该报道混淆了正常的土地储备和囤地的概念，将土地储备等同于囤地。

    他强调，与其它房地产企业相比，该报道中所列的“内地上市房企囤地排名”中的前十大公司在周转速度上，明显高于行业整体水平。这说明上市公司开发节奏更快，土地储备年限更短，将土地转化为房屋供应的效率更高。