房企资金链可能断裂 房地产行业或进入洗牌周期

    随着国家出台一系列的信贷、金融以及实施加息之后，调控政策对地产商的压力正在全面深入。央行26日发布的《三季度金融机构贷款投向统计报告》披露，前三季度，我国房地产贷款增速出现回落，主要金融机构及农村合作金融机构和城市信用社房地产人民币贷款新增1.72万亿元，9月末余额同比增长32.9%，比上年末低5.2个百分点。前三季度，地产开发贷款新增1602亿元，9月末余额同比增长36.0%，比上年末低68.2个百分点；房产开发贷款新增3990亿元，9月末余额同比增长21.5%，比上年末高5.7个百分点；个人购房贷款新增1.16万亿元，9月末余额同比增长37.5%，比上年末低5.5个百分点。

    这意味着随着国家对房地产信贷资金的紧缩，房地产企业从银行获得的资金将大幅减少。在融资成本不断提高的情况下，一些房地产企业有可能陷入资金断裂的局面，从而催生中国房地产行业的洗牌。

    笔者观察到，4月份以来，房企资金来源持续下滑，从银行到证券市场，房地产企业融资越收越紧，自筹资金所占的比例越来越高。按照2009年国家统计局的数据，房企资金来源中自筹资金所占比例为30%左右，大部分资金还是依靠债券、股票及贷款等融资渠道，其中来自银行的直接与间接融资占比高达60%。根据最新公布的数据，自筹资金已经接近50%，到达警戒线。

    而银行方面对房地产信贷则不断提高门槛。事实上，随着调控的持续，房地产企业的资金流在上半年就已经开始分化。统计数据显示，已公布中期业绩的112家A股上市房地产公司上半年经营性现金流为-783.6亿元，较一季度末的-405.6亿元增加了378亿元，较2009年同期的349.6亿元增加了1133.2亿元。共有77家公司经营性现金流为负值，比2009年末的35家增加了一倍多。近七成公司经营性现金流为负，足以说明整个房地产行业的资金开始进入到紧张的局面。

    被逼急了的开发商只能把希望寄托在最后一条路上：赴海外圈钱。据不完全统计，今年前8个月，金地集团、龙湖地产、远洋地产等30多家房企相继推出海外融资计划，融资规模达100多亿美元。而在人民币升值预期的背景下，国际投机资金也已加快了进入国内房地产市场的速度。从今年6月起，我国房地产开发资金来源中的外资同比增幅开始转正，且增长迅速。仅9月份，全国完成备案的外商投资房地产企业中，增资的达43家，新设立的有31家，这些数字均大幅超出过去3年的平均水平。

    房地产业的发展模式将可能面临长期性的调整。如果相关部门继续出台政策施压，可能会使许多开发商面临资金枯竭的绝境，从而使房地产市场进入一个真正的洗牌时期。事实上，从近日闭幕的十七届五中全会来看，房地产行业在中国经济中的作用和定位已经发生了显著变化。这次没有再提GDP，而是着重拉动内需行业在GDP中的比重上升，投资让位于消费，房地产作为投资类的行业，未来肯定要为其他行业让出一些空间。