民营房企的最终出路

    从年初王石的“调价拐点论”到最近SOHO中国总裁潘石屹提出的“房企拐点论”，无疑都将房地产企业推向了风口浪尖。而年前，冯仑先生的著作《野蛮生长》，则把房地产企业在丛林法则下野蛮生长的情景描述的淋漓尽致，向世人展示了一个地产企业领导人成长的历程，同时，也点明了房地产企业竞争残酷的现实。

    民营房企成众矢之的

    房企拐点论的抛出，意味着房地产界面临一场腥风血雨较量，将会有不到5%的企业可以存活。那么，也就是说，整个房地产企业面临着残酷的拐点。

    不可否认，从生产方式上看，以知名品牌住宅为纽带，以大型企业集团为主导的房地产规模开发，将成为一种趋势，大鱼吃小鱼是一种必然，也是一个长期的趋势。大型企业除了依靠企业的积累和银行贷款来发展壮大企业的传统方法外，以资产为纽带，通过强强联合，上市募集资金、银企合作以及兼并、收购等多种方式吸纳企业组建大型房地产开发集团，壮大名牌企业的生产规模。品牌规模化经营与企业集团化发展相结合便可以做强品牌。

    房地产业是我国开放度、市场化水平比较高的行业，在行业发展过程中，很早就涌现出一批民营企业，而且在2000年左右企业改制浪潮中，很多国有制或集体制房地产企业摇身一变，成为民营企业。这些企业既有运营机制方面的灵活性和优越性，又与地方政府有良好的关系，因此十几年来获得了较大的发展。随着本轮房地产市场的复苏、发展、繁荣，他们中的强者抢先进行全国扩张和布局，又纷纷从资本市场上融得巨资，从而形成了一批优质的民营地产巨头，诸如富力、恒大、绿城、SOHO中国、大华等。而民营房企大都具有如下一些特点：第一、运营机制比较灵活，这是民营企业的共同优势；第二、市场化程度较高，在发展前期比较依重与地方政府的关系，近几年基本上都依赖市场机制进行运营。第三、倾向于“一条龙”式开发经营模式，受传统观念的制约，喜欢各个环节自给自足。第四、基本都已上市（或筹备中），打开资本市场融资通路，尤其是绿城、碧桂园、SOHO中国在香港IPO后融资皆超百亿。第五、具有一定的家族化现象，这也是民营企业的通病，“肥水不流外人田”的观念依然存在，部分企业已开始具有国际化眼光，积极引进海外基金，分散股权，优化公司治理结构。

    民营房企的创新之路

    品牌规模化经营与企业集团化发展相结合，是民营房企做强做大的必由之路。而创新经营理念与运作机制是当务之急。

    一是企业运营模式的创新。从运营模式上和产业价值链上，应向富力、恒大地产学习，形成一条房地产开发经营的完整产业链。集房地产设计、开发、施工、工程监理、销售、物业管理、房地产中介等业务为一体，拥有国家建设部颁发的一级开发资质、甲级设计资质、一级物业管理资质及一级房地产中介资质，从选址、购地、策划、设计、工程、销售、售后服务都制定出一套严格的程序。

    二是组织管理模式的创新。中国房地产界有“管理看万科，成本看富力”。但国际经验表明，随着企业规模的快速扩大，中央集权制的弊端就会显现，因为单靠老板或总部的高层，没有精力和时间获取一线的业务运营情况，也就无法及时做出有效决策。

    随着外地项目越来越多，设立区域总部或向一线公司适度放权，将有助于企业健康、快速发展。三是融资及资本运作模式的确创新。如富力地产是进军资本市场的先知先觉者。虽然处于房地产宏观调控的不利环境下公司还是在香港联交所主板成功上市，是广州首家直接在香港上市的房地产企业，上市募集资金达23亿港币为首家被纳入恒生中国企业指数的内地房地产企业,并荣登当年市值最高公司之一。成功上市后，富力地产大大拓展了其业务范围，从广州大本营到北京、天津、西安、重庆、惠州、中山、海南及华东地区，连续两年蝉联全国房地产企业综合实力之冠。

    四是跨区域拓展模式的创新。如浙江绿城、深圳万科等集中力量、稳扎稳定、精耕细作，追求单个城市的市场占有率，而非四处出击、全面开花。这也是优质民营企业、尤其是南方地产商喜欢的策略，如合生创展、恒大、碧桂园等都是如此。这是一种比较稳妥的扩张方式，容易深入认识一个区域的市场，维持较好的政府关系，正所谓“做生不如做熟”，尤其政策多发期，可以有效规避风险，避免顺驰覆辙。但从另一方面考虑，如果策略过于保守，则有可能错失某些正处于快速发展期的区域，另外在个别城市项目集中度过高，则万一该市楼市步入衰退期，则资金回笼放缓，企业经营将经受考验。

    五是产品线配置模式的创新。万科专攻住宅，富力的产品线比较丰富。从房地产业市场激争日趋激烈，专业分工越来细化的情况下，民营房企只能在一个或少数几个领域占有比较优势。万科、恒大、绿城等效地产商普遍在产品质量上精益求精，因此他们已在住宅产品线配置上形成一定特长，另外值得关注的是，这些企业都开始注重发展商办类物业，以长期持有形式谋求企业持续稳定发展。