浙江信达地产：防风险、化泡沫显身手

　　在经济压力不断加大、外部发展环境复杂的压力下，谁能将准宏观趋势转向中央政策精神，担当起稳定经济预期和风险泡沫的中流砥柱?“买房不炒房”已成定局，谁能通过操作资金和专业加持，恢复市场信心，“烂尾”变魔术?

　　这是一个时间造就英雄的商业时代。大浪淘沙，一边是地产新舞台，一边是浙江信达地产——中国信达深耕浙江地产运营平台惊艳亮相，左手房地产，右手金融，长袖善舞，游刃有余，风生水起..

　　近年来，浙江信达地产紧紧抓住上述两个风口，悄然改变“轨道”，将主力军投向不良资产活化业务，再次踏上了高质量发展的新征程。

　　牛刀小试 精彩入局

　　2017年8月14日，北京供销社以总价约14.5亿元竞得枝江项目。

　　当时，杭州的本地拍卖刚刚取消了“现有的房屋销售”规则，每个人对未来都非常乐观。这块地位于红塘老城，位于香山以南，西湖高尔夫二期以北，容积率仅为1.5，吸引了30多家开发商的激烈竞争。为了实现进驻杭州的战略，北京供销有限公司不仅达到了18205元/平方米的最高限价，而且实现了40%的自持比例。自持部分若也转为地价，其楼面地价超过3万元/平方米，则计入财务成本，建安成本，精装成本等，项目保本价超过4万元/平方米..

　　当火烧花开的时候，如果能更加理性谨慎，北京供销合作社就不会陷入“站岗”的尴尬：随着调控的深入，枝江项目周边新房价格有限，高层住宅的历史价格一直在3万元/平方米左右徘徊，二手房的价格也只有3-4万元/平方米。

　　楼市限价开盘后拿下高风险，但如今中央坚决推动楼市“房不炒”轨道回归，房地产市场调控趋于常态化，限价或将长期不松动已成为业内共识。此外，融资窗口收紧、住房贷款制度改革等调控手段相继启动。在这样的局面下，2018年上半年，北京供销社开始寻找合作伙伴，不想拍卖的香饽饽，如今成了烫手山芋，谈了十几家单位都无果，问题的症结就在于那40%的“高自持家”。

　　如何实现自力更生?开发商仍然找不到出路。其实已经有房企因为自持土地退地过高的情况..2019年9月，一家房地产企业以3.7亿元和41%的自有资金拍下了瓜沥商住用地。后土地可以算在房企之后，要自持41%，盈利根本无从谈起，只是在强势断腕之下，又为这笔昂贵的“学费”交了5853万元的定金..

　　回到北京供销社的项目，这片具有优越地理位置、周边设施、环境资源等要素的“宝地”似乎是开发商撤资和项目失败的一个案例。这是开发商，当地政府，周边居民不愿意看到的，大家都在等待破局的出现..

　　2019年7月，枝江项目等项目扭亏为盈，浙江信达地产携款而来，并给出解决方案。具体来说，信达地产联合中国信达北京分公司，正从其下属分公司浙江公司贸易代理建设“模式”，以资本代理建设“江项目”购买坏账。

　　其他开发商回避烫手山芋，浙江信达地产为什么要收?什么样的勇气和秘密武器才能让项目起死回生??

　　品质信达 铸就传奇

　　金融，现代商业的血液，掀起了许多波澜壮阔的财富剧，其关键在于发现价值。纵观金融、房地产行业的独特背景，赋予了浙江信达房地产一种“神秘技能”。作为一家金融房地产服务商，浙江信达总能发现博乐香马、夏利淘金等沉淀资产的独特价值。这场“吹尽了金前沙”的功夫，让浙江信达在楼市平稳发展的“平台期”脱颖而出，把握先机，在万家走出了一个高质量发展的商业传奇。

　　信达地产作为一家老国企，30多年来一直默默耕耘，深入参与浙江城市化进程，是浙江房地产企业的“长跑者”。在宁波，有写字楼标杆建设银行大厦、石油大厦、住宅领导人云田奶奶、春田奶奶;在嘉兴，信达是第一批专业房地产开发企业，建设了三水湾区、绿色小镇和一大批嘉兴著名社区;在台州，有中山大厦;在杭州，有余杭区流仙苑。这些项目赢得了良好的口碑和品牌效应。众多楼盘先后荣获国家鲁班优质工程奖、詹天佑奖、钱江杯优质工程奖和浙江人居经典奖，以及房地产业最高奖项广厦奖。这不仅是行业专家和公众对房地产质量的认可，也是信达地产多年来实施的品牌战略。

　　2015年5月，浙江信达房地产有限公司整合了三个“信达系统”公司，即宁波新达中建、贾星欣大建设房地产、泰州信达房地产。目前，信达物业管理在浙江开发，投资，管理，物业管理等28家关联公司，员工1000余人..

　　2016年上半年，信达地产整合后，杭州钱江两岸重兵布局，先后获得“信达双子座”南星地块和奥运地块。从nadi的时间节点到项目的区位发展，无不显示出信达对城市，对市场极其精准的判断..浙江省房地产研究院院长丁建刚指出：“这两个项目的拿地时间节点清楚地显示了杭州近几年房地产市场和土地市场走势的轨迹。项目直到2016年上半年才陷入困境..从2016年底开始，进入土地市场的项目难度随着时间轴的增加而增加，达到2017的峰值。”

　　去年底，“信达双子”、“信达滨江一号产品”已交付。这座由杭州著名房地产企业滨江地产独具匠心打造的花寨，借用意大利一流珠宝品牌Bvlgari的智慧、动感和经典遗产，将时尚的白墙、黑窗、奢华的材料和宝格丽永恒优雅的品味融入建筑中，以在现代简约与高端精致之间找到平衡。如今，在杭州的钱江新城中心住宅区，其洁白的石材立面，足以让“高端住宅”的邻居们羡慕不已。

　　新达滨江一品自拿地以来，不断刷新着公众的“高端住宅”意识。2016年1月，其以36680元/平方米的楼面价抢购了该板块当时的最高地价纪录，并伴随着对该项目盈利能力的质疑。该项目在2017年进入市场后，创造了一个惊人的开盘。2018年8月，推出最后一批超大户型，均价7.7万元/平方米，均价1300多万元。然而，短短几个小时，204栋房屋被清空，有效地回应了外界的质疑。日前，有“准业主”在二手房中介挂出一套143平方米的房子，每平方米价格高达9.5万元。信达一直深得买家的心，拥有“信达产品将精益求精”的品牌。

　　看着钱塘江对岸的另一个儿子，“信达中心-杭州号”一院”，2016年5月27日信达以123亿元拿下奥体中心地块..在杭州“沿江开发”的这一战略基点和城市覆盖范围内，信达与融创、滨江联手打造了杭州优质人居的“第一方阵”。浙江省第一个真正意义上的TOD城市综合体已经出现，目标是世界著名城市TOD。信达中心引进了一位全球TOD专家——日建设计公司，该公司经营大阪的梅田站、东京中城、玉川和等经典TOD项目，并决心再次超越自己，将信达中心打造成全球TOD的4.0版本，实现“站城融合”。

　　更让人吃惊的是，在房地产日趋冷清的现状下，“信达中心∏杭州一号院”住宅中标率仍一路走低。去年6月信达中心MU02地块首次开盘，中标率21.53%..11月下旬第二次开盘，共有2264户家庭登记入住高端住宅292套，成交面积171平方米至224平方米，中签率仅为12.89%，成交套数为316套，售罄292套。据介绍，这是我国第三次在册住宅面积超过220平方米的80余套，中标率为7.11%。难以想象的是，浙江信达地产的眼光和产品能力已经超过了这个周期。

　　据最新统计，7成的杭州王者面临亏损，但信达滨江易品。”信达中心杭州号。一院”以优异的成绩赢得杭州市场，成就名利..

　　盘活“不良” 践行使命

　　浙江信达房地产以“化解金融风险”为核心，积极“搞活不良资产管理”，将优秀的房地产专业经营能力植入不良资产价值提升之中。

　　从北京供销总社之江项目“信达计划”效果图中，可以看到西侧两栋自持的小高层，仅占用了项目用地的一小部分，东侧的大分摊为溢价能力的叠墅，即可销售部分的60%..叠树沿着连绵不断的山峦缓缓展开，外立面延续着“新达滨江一品”的风格。它以浅色石材、深色铝板和大面积玻璃，将大气中的“方格”一一交织在一起。

　　为了提高产品的市场竞争力，每栋叠拼别墅都设置了单独的入口，上下叠拼呈地下空间..为了最大化可销售面积，信达还将配电室、生活水泵房、垃圾收集室等设备室置于地下室，减少了占地面积。

　　“信达项目一出”，枝江项目的账目就会计算：如果自持部分土地底价计入地价，剩余土地底价计入可售部分，只考虑建安可售部分、财政及各种税费等，可售部分项目的保本价格约为50000元/平方米。此外，40%的自立楼盘计划更加集约，集约舒适，独立于自立可售空间。自支撑性能配备了大量可变房屋类型，以满足不同租户的需求，最大限度地提高自支撑性能的收入。

　　除了商业方面的考虑外，看到信达“以资代产”江项目背后的布局，我们不妨从近几年浙江信达地产的业务重心转移，继续深入观察..

　　2016年上半年，比普通开发商更懂金融，比金融机构更深入参与房地产的浙江信达房地产有限公司犹如一匹黑马，在大潮中崛起，在大浪中前行，不断刷新着杭州人对它的认知。但出乎意料的是，从那时起，在热闹的杭州土地拍卖挂牌市场上，央企就像沉默一样消失了，再也没有了底牌。

　　“我们不再主动拿地。浙江信达房地产有限公司党委书记，执行董事告诉笔者，在新形势下，信达悄然改变了轨道，聚焦自身“该做什么”——从事不良资产主营业务，化解金融风险，实现资源优化配置..

　　信达地产母公司中国信达作为中国最早的金融资产管理公司，肩负着为国家化解金融风险的历史使命。一直以来，中国信达坚持与时俱进，深耕不良资产主业，在不同时期发挥了化解风险，助力实体经济发展的作用..

　　随着房地产周期的变化，房地产不良资产和系统性金融风险将出现，行业并购和特殊机会投资的机会将出现。张维民.近年来，浙江信达地产在母公司存在‘不良资产’。据张维民.在未来的金融服务业务格局中，聚焦“大坏”，打造“差异化、特色化”的发展模式。为不同客户提供个性化、定制化的金融服务解决方案，依托自身的房地产专业优势，帮助客户走出困境。

　　信达地产在浙江，不再错过公开拍卖挂牌上市，而是选择隐功名扬，依托专业发展能力和资金优势，深耕不良资产管理这家“老银行”..这也是这家国有企业与其他房地产企业的区别。与经济效益相比，它更注重社会责任。

　　“我们与不良资产有很大关系。张维民说：“比如不良资产包中的固定资产，需要我们专业的眼光来判断其真实价值;在不良资产包的开放和处置过程中，需要依靠我们专业的优势，通过专业的分类、持有、开发等手段，实现与中国信达金融服务的无缝对接，充分挖掘、培育其价值，提高其增值能力，创造资产的整体价值。”

　　除杭州枝江项目外，浙江新达房地产有限公司2018年度在嘉兴，参与了国有企业主辅分离，获得嘉兴修湖板块优质工程。2019年，浙江信达房地产有限公司以“小股市”方式参与宁波凡帝集团白河段项目投资开发

　　“浙江信达地产的使命是将公司房地产开发能力与中国信达不良资产管理相结合，进一步推进服务信达、服务同行、服务金融机构的发展模式。张维民是指。

　　来源：浙江日报 作者：陈 挺