住房分类是剂什么药？

    5月19日，住房和城乡建设部(下称“住建部”)与各省、自治区、直辖市人民政府以及新疆生产建设兵团签订2010年住房保障工作目标责任书。据透露，2010年全国将建设各类保障性住房和棚户区改造住房580万套，改造农村危房120万户，均比去年有较大幅度增长。

    由此可以看出，虽说住房消费已经进入了市场化时代，但是从构建和谐社会的层面看，作为百姓重要生活资料的住房产品，不仅仅是一种商品，它实际上带有准公共产品的性质，让百姓“居者有其屋”，是政府义不容辞的职责。

    出于房地产市场对国民经济巨大的拉动作用和支柱性产业的地位，我国一直对房地产市场的发展采取支持鼓励性的宽松政策，导致投资需求逐渐成为左右我国房地产市场的主导力量，市场和房价的增长方式逐步从刚性需求拉动向投资拉动转变，即便在北京、上海等不少大城市房屋租售比已低于1：30的情况下，需求依然强劲，住宅消费表现出了明显的投机性。

    我国现行商品房化的房地产市场，未能根据居民消费能力差异和客观上形成的消费层次结构建立起相应的供给结构，在体制上存在着严重的供求关系结构性不平衡的缺陷，必然会因为市场供求关系失衡引发一系列无序发展问题的产生。同时，完全商品化市场体系结构上的单一性，市场职能的局限性，也难以承担发展与稳定多重任务要求。而在房价高企的情况下，大幅度降低房价将直接引发金融经济的重大动荡，对发展造成不利影响。再则，外部宏观调控和降价措施并不能从根本上弥补市场体制的缺陷，彻底改变市场的商品化属性。尤其应认识到，房价的降低并不能完全彻底解决广大中低收入阶层，尤其是低收入阶层的住房问题。实际上，当前围绕商品房价格问题的热议，对于广大中低收入阶层已没有多少现实意义。房价问题已使我国一元化体制的房地产市场在发展与稳定之间，陷入进退两难的僵局。

    尽管在世界范围内由房地产市场的过度发展引发经济危机的情况不乏先例，但很多人却仍抱着侥幸心理，认为我国的房地产市场有着供给相对不足“先天优势”，市场刚性需求庞大的现实基础，不存在日本的汇率因素，美国的实体经济空心化、经济增长乏力、国内金融虚假拉动等危机引发机制。我国的房地产市场发展也正是在力图维持现状，问题不断积累，矛盾日益激化的状态中，迎来了严峻的形势。

    对此，我们可以针对供求关系结构性失衡的根本性问题，根据居民收入两极分化形成的住房消费需求结构，打破体制的的束缚，建立相应的分类供给市场体系，形成解决中低收入者低价房需求的保障性住房分类市场和满足中高收入者购房或投资需求的商品房分类市场分类供给市场体系，将发展与稳定两项任务进行拆解，由不同性质的分类市场独自承担。保障性住房发挥着稳定房价、稳定社会的职能；二手房市场凭借其存量巨大的住房资源，对保障性住房和商品房市场的供求关系和房价进行调节；新建商品房市场则起到拉动增长的作用。各细分市场依托自身职能，相互间会分别形成稳定、调节、增长拉动等作用机制。

    值得注意的是，在土地资源相对稀缺的国情下，保障性住房市场的大规模建设，必然会相应减少新建商品房市场的土地供应量，进一步加重供给不足的矛盾，将不可避免地引起商品房市场发生重大的调整，甚至引起房价的“再度增长”。因此，在保障性住房建设的初期，市场体系尚未健全的阶段内，必须针对引起市场和房价过度增长的投资消费等现象，加大调控力度，保持市场的平稳，避免保障性住房造成不利的影响。随着保障性住房市场存量规模的增加，供求矛盾得到一定程度的缓解时，就会形成分流对商品房的需求，减少对房价增长的期望值，降低对房价的敏感性。两大分类市场的相互作用结果，将分别展现出对房地产市场供求关系和房价的稳定、调节职能。