温州“弃房”现象或给银行机构带来风险

    事实上，温州楼市风险爆发也有其特别原因，“弃房”深层原因是温州经济不振、本地企业普遍出现经营困难，导致资金链断裂难以偿还抵押贷款，被迫“弃房”。业内人士表示，现在温州很多中小企业都处于资金链断裂的危机中，被迫放弃房产确实给银行机构带来很大风险。

    “温州"弃房"现象出现较早，目前依然存在。”浙江省温州中小企业发展促进会会长周德文日前在接受本报记者采访时表示。

    5月12日，央行召开住房金融服务专题座谈会。记者从多个渠道获悉，在谈及“有效防范信贷风险”问题时，央行相关负责人强调，关注“弃房”现象，并要求“建行以温州地区为样本了解是否有大规模的"弃房"现象”。

    对此，多位专家均认为，温州“弃房”是由于当地房地产泡沫破裂所导致。从目前情况来看，不会蔓延至全国。中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌认为，温州“弃房”仍属个案，并不代表楼市未来走向。中国银行国际金融研究所宏观研究员李佩珈也持相同观点，她表示，温州“弃房”问题出现至今已有一年多时间，金融监管部门此时提及更多的是“未雨绸缪”。

    周德文对于温州“弃房”问题受到金融监管部门的关注并不感到意外。同时，他分析认为，之所以“指明”建行，还在于建行所做住房按揭规模较大，受冲击或更为明显。

    2013年，温州银监分局曾对当地“弃房”现象做过相关统计。数据显示，截至2013年7月末，温州各类“弃房”案例595例，按揭贷款不良余额为41277万元。其中，因个人住房按揭贷款断供出现的“弃房”为15例；因经营困难无法偿还贷款，而对抵押房产“弃房”的有580户。这也是目前为止，少数几个被公众知晓的“弃房”数据。

    那么眼下的“弃房”情况如何？或许更加不乐观。据温州银监分局2013年的统计，全市拥有抵押物权的房屋，包括普通住房、高档住房、厂房、商业用房在内共计21.86万套，总市值约为4067.09亿元，而在抵押房产中，普通住房的抵押数最多，全市共有17.7452万套，高档住房有1.3932万套，商业用房2.1516万套。值得关注的是，温州楼市的继续下行极有可能提高“弃房”发生的概率。由国家统计局公布的数据可知，在全国70个大中城市中，温州市是唯一一个房价连跌33个月的城市。

    周德文认为，房价下跌是“弃房”的主要原因之一。其实就在今年4月中旬，温州市房地产行业协会、温州市工商联房地产商会联合发出《温州房地产行业积极应对“房闹”倡议书》，表达了对“违反契约精神”的“房闹”现象进行抵制的坚决态度，并恳请当地政府干涉。温州房地产协会相关负责人在接受媒体采访时表示，考虑到楼市价格将继续下行，因此今年将是温州的“房闹年”。对于这一问题，记者也联络到温州市工商联房地产商会，该商会负责人以“不方便回答”拒绝了记者的采访请求。

    事实上，温州楼市风险爆发也有其特别原因，“弃房”深层原因是温州经济不振、本地企业普遍出现经营困难，导致资金链断裂难以偿还抵押贷款，被迫“弃房”。周德文表示，现在温州很多中小企业都处于资金链断裂的危机中，被迫放弃房产确实给银行机构带来很大风险。

    据周德文统计，在温州，仅在2010年就有2000多家企业注销营业执照，其中半数以上为制造业及其关联企业。以打火机行业为例，鼎盛时有500多家企业，而如今只剩下几十家。他表示，温州民间资本丰富，但相当一部分企业已不再把利润投资本地产业，而是搞房地产开发，这也加剧了当地楼市供大于求的局面。

    某商业银行负责人向记者解释，以一套评估价为100万元的房产为例，银行通常会以评估价的6成或7成发放贷款，这意味着购房者只需付30万元~40万元的首付款。而温州在房地产泡沫破裂后，部分住宅特别是高端住宅的估值仅有原来的一半，也就是50万元。如继续还贷，购房者将面临更大的经济损失，因此自然会选择“弃房”。

    顾云昌认为，温州楼市带有特殊性，投机投资占比过高。在楼市出现拐点后，投机者也更容易选择撤出。

    “弃房”还导致作为抵押品的房产被法院拍卖的数量增加。记者从温州法院了解到，2013年，温州两级法院共司法拍卖被执行人房产(包括住房、工业产房、写字楼等商业用房)918处达46.96亿元，其中52%属金融债权抵押房产，涉及不良资产120余亿元。“52%属金融债权抵押房产”也在一定程度上表明，“弃房”已经给金融机构带来风险。

    即便进入法院拍卖程序，银行也不得不面临拍卖成功率低的现实。据初步统计，2013年温州市被执行房产司法网拍平均每次参拍人数为4.1人，首拍成功率低于5%。据悉，为解决这一问题，温州市中级人民法院已与市住房和城乡建设委、工行温州分行、中行温州分行、浦发银行温州分行，就司法拍卖房产办理银行贷款工作正式签订协作纪要。纪要规定，今后温州市范围内的执行标的物司法拍卖成交后，买受人可将所拍房产作为抵押物直接向银行申请贷款，用于支付其中部分房款。

    上述商业银行负责人表示，此举既提高了房产拍卖成功率，也加速了银行贷款损失的弥补。

    温州曾被业内视为中国楼市的风向标。因此，如今在温州楼市经受泡沫破灭考验的时候，很多人也在担心，这是否预示着中国楼市面临泡沫破灭的风险？顾云昌表示，快速下行的大拐点尚未到来，今年楼市将会呈现“先低后稳”行情。大范围“弃房”的极端情况，今年不会出现。