海外置业需防范三大风险

    除了留学和移民需求以外，受国内房产限购、限贷影响，越来越多的投资人群都将目光投向了海外房地产市场。目前，美国、加拿大和澳大利亚是国人置业的首选区域。但专家提醒，海外置业不能盲目跟风，要事先了解所选区域的经济以及房地产市场，包括政策、税费以及汇率变化在内的多重因素都应纳入考虑范畴，做好风险防范。

    防范贬值风险

    选准黄金地段

    “购买一套条件相当的房源，如果在美国需要10万元的话，在加拿大的温哥华地区需要70万元，在澳大利亚的墨尔本需要50万-80万元。”环球财富咨询的孙先生(James SUN)简要勾勒出三大海外置业热点的价值对比。

    虽然美国房产的价格要明显低于其他两个国家，但这并不意味着投资门槛越低，升值潜力越大。一般来说，澳洲和加拿大的投资回报要大于美国。

    一位业内人士则透露，近七八年来，澳洲的房产几乎翻了一番，但在去年澳大利亚的房价下滑了6%。他分析，这是由于今年以来澳大利亚在留学移民政策上的收缩，导致购房需求减少，从而影响房价。

    孙先生直言，房产本身并不能增值，增值与否将取决于市场以及周边环境，因此业内人士建议“置业者必须对区域以及当地的房地产市场做好充分的了解”。

    “虽然美国不少房源价格跌了一半，但是华盛顿或者纽约中心的房价并没有动摇。”因此，业内人士建议，选择市中心物业的保值概率更高。

    防范持有成本

    精通税费政策

    和国内置业不同，海外置业者即使已经持有物业，仍然需要缴纳包括物业税、房产税在内的各种税费，根据国家和情况不同，税费的额度有可能很昂贵，这些都可能成为降低投资回报收益的因素。

    美国、澳大利亚以及加拿大的房产都需要每年缴纳一定的房产税，具体额度取决于房产种类、占地面积、评估价格等。铂地国际房产一位销售经理告诉记者，一般来说，美国的房产税最高，澳大利亚的房产税均价在1500澳元左右，相当于约1万元人民币。加拿大温哥华区域的房产税为房产评估价的8%。。

    此外，各个国家和地区的物业管理费也是从几千元到几万元不等。相较而言，公寓类住宅由于要对包括电梯、外墙在内的多种设施进行维护，物业管理费反而要比一般别墅要贵。此外，随着房龄的增加，物业维护费也会增加。

    因此，在海外置业会面临后期持有成本比较高的问题。专家建议购房人，在买房前务必对区域的相关税费政策做全面了解，从长远角度衡量房产增值潜力。

    防范汇率波动

    长期持有物业

    4月16日，银行间即外汇市场人民币兑美元交易价浮动幅度从千分之五扩大至百分之一，外汇指定银行为客户提供当日美元最高现汇卖出价与最低现汇买入价的差额由不得超过当日汇率中间价的幅度也从1%扩大至2%。

    由此引出一个海外房产投资不得不关注的汇率波动问题。以美元为例，如果购房人是在以往1美元兑换8元人民币的兑换高位时购买了一套总价40万美元的房产，则其实际支付的人民币为320万元。如果这位购房人现在出售房产，假设房价并没有升值，仍为40万美元，但如果按现在接近1:6的美元与人民币兑换比例来计算，则兑换成人民币以后，售价仅为240万元人民币，相当于房产缩水80万元。即使该套房产在过去几年中有所升值，其升值比例也必须超过25%，才足以弥补汇兑损失。

    从某种程度上来说，现在的汇率背景为投资者提供了一个置业海外的良机。但业内人士建议购房人，“如果长期持有的话，汇率波动实际影响不会太大”。

    律师提醒

    违约责任 需详细界定

    江苏君远律师事务所姜志民认为，海外置业的最大风险为，购买到的房源是否与中介介绍的情况相符。他表示，由于置业地点在国外，很多购房人难以得到去购房现场看房的机会，因此在购房过程中，中介起着非常重要的作用。

    他认为，无论是不诚信还是沟通不畅，都有可能导致不动产价值名不副实的现象出现。另一方面，假如国内购房人意图通过置业而定居海外，也可能由于缺乏对所在国家、地区移民政策的了解，导致购房人实际上不能居留。

    为此，他建议购房人在与中介公司签订合同时，一定要对合同内容进行明确约定。“尤其是针对合同中承诺内容如果不符合事实，应该如何处理，以及中介公司应该承担什么责任的界定”。