国家统计局近日发布一季度经济运行情况显示，一季度全国房地产开发投资增速继续回落，商品房销售同比下降。其中，全国房地产开发投资10927亿元，增速比1—2月回落4.3个百分点，比去年全年回落4.4个百分点，创下近年来的最低涨幅值。
接受中国经济时报记者采访的专家指出，在严厉调控政策的持续影响下，房地产投资增速下滑加剧了市场各方对后续政策“微调或延续”的讨论；其中，调控政策延续可能带来的市场风险，值得重点关注。
在“调控政策不动冶的基调下，市场将如何变化？开发商、购房者又将如何选择？
触底反弹还是延续下跌
自3月以来，各地楼市成交量明显复苏。
4月18日，民生证券首席经济学家滕泰接受本报记者采访时指出，3月份的成交量上升属刚需释放所致，不具有彻底回暖条件。房地产开工投资的下滑和开工面积的缩水也都符合市场预期。
“随着政府重申调控不动尧不反复，今后较长时间内政策面不会出现较大变化和放松，因此，房价也会延续‘稳重下降’趋势，触底反弹可能性甚微。”滕泰指出，房地产市场持续低迷可能对经济带来的影响值得重点关注。
对于上述开发商强化营销，以价换量应对调控的表现，滕泰强调，开发商面临资金压力，如何解决资金链需求很关键。以价换量的“现金为王”模式正成为主流。此外，处于资金压力下的房地产商拿地意愿降低使市场供给有所减少，与房价下跌形成僵持，继而造成了“严厉政策下房价并未出现大幅明显下跌”的局面。
滕泰认为，房地产商致力解决自身资金问题、加强销售、从开发商品居住型地产向商业办公楼宇转型、撤到二、三线城市发展正成为普遍选择的模式。
滕泰强调，近期出现的首套房贷款利率优惠就是鼓励首次置业，为的就是在打击投资、投机需求的同时支持刚性需求。
调控之下应注意风险
调控之下，后续市场走势如何？北京科技大学经济管理学院教授赵晓4月17日接受本报记者采访时指出，当前各界对市丑续走势呈现两种判断：一是可能触底反弹。3月份房地产市场又见起色，有人认为这可能是触底反弹的信号。理由就是“政府政策已然见底，现在可能要采取支持性的政策”；此外，一季度经济表现出乎各方预期，经济形势较低迷，也加剧了这种可能。
二是认为房地产的下行其实才刚刚开始。2012年政府确定了GDP7.5%的增长目标，经济下行的周期也许才刚刚开始。虽然各方普遍认为此种可能不大，且实际增长会高于7.5%，但由此可能带来的各种风险，值得市场关注。
“如果政府考虑长远，想借房地产降温来推进整个中国经济转型的话，房价的持续下降就是关键。”赵晓认为，中国经济向内需转型需要城市化的驱动，如果房价太高，人口就无法进入城市，也不会有钱用于其他消费，这些都不利于我国经济向内需方向转变。
赵晓告诉记者，他更倾向于政府会采取第二种可能。因此，必须维持房地产市场的调控，而非“救市”。
在赵晓看来，当前因刚需刺激呈现的成交量上升并不稳固，至少政府当前仍重申继续调控，这也加剧了出现较大风险的可能。
“应尽早采取必要可行措施确保行业自身及市场平稳发展。”赵晓提醒。
以价换量拿地意愿降低
3月以来，以北京、上海等重点调控城市为代表，全国多地成交量持续回暖为市场带来了一股“小阳春”，也让持续处于寒冬状态的开发商见到了久违的春天。
以北京为例，随着刚需释放，以大兴、通州等郊区项目为代表，呈现出“以价换量”的主流销售形态。本报记者此前实地走访朝阳、昌平、通州等新盘集中区域发现，降价开盘、赠送面积及全款大力度折扣等促销行为比比皆是。
据北京房地产业协会日前发布的“一季度北京市场成交数据”显示，一季度北京新建商品住房成交1.8万套，同比下降14.2%；成交均价19516元/平方米，同比下降19.4%。
开发商降价促销换取销量的同时，拿地意愿也在快速降低。国家统计局发布的一季度数据显示，一季度房地产开发企业土地购置面积7859万平方米，同比下降3.9%，降幅比1~2月扩大3.4个百分点。
刚需为主依然看跌房价
4月17日，夺得3月京城新房销售季军的通州某房产项目销售主管对本报记者表示，其3月份的购房成交量相当于去年年底至今年2月成交量的总和，刚需购房特点十分鲜明。
“在3月138套成交单中，只有将近10套属改善住房，其余全部属于刚需购房，购房年龄平均在30岁左右。”上述销售主管对记者透露，这一特点与该地区另一项目的销售情况如出一辙。
记者随即对身边多位有着购房意愿的年轻购房者进行了采访。不少受访者表示，随着购房需求集中释放，市场优质房源消化迅速，虽然房价仍然看跌，但“遇到合适房源会尽快出手”。
数据研究中心最新发布的《2012年第一季度新青年置业报告》指出，一季度全国首次置业的刚性需求占比53.81%，意向购买60至90平方米户型的占比38.17%，90至140平方米户型的占比51.1%。
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