开发商囤地改囤房 开炒"拍卖房"和"烂尾房"

    过去动辄数十亿拿地"规模开发"如今收购拍卖房、烂尾房寻求快销---

    楼市举步维艰，开发商度日如年。和楼市火热时期众多房企动辄十多亿、数十亿拿地的"挥金如土"相比，如今开发商投资拿地显得极其谨慎，一季度北京土地市场交易之冷清也侧面佐证了这一点，流拍土地不断出现，为数不多的成交地块大部分也是应者寥寥，多为底价成交。现如今，"土地为王"的楼市春秋似乎已一去不返，但手中仍有一定"钱粮"的开发商也不甘心在投资储备战略上"颗粒无收"。于是，当下的北京楼市上便出现了这样一种现象，不少开发商热衷于"拍卖房"、"烂尾楼"的收购，重装之后入市获利，成就另一条"曲线救市"之路。

    ●市场发现开发商拿地意愿明显转冷

    "拍卖房、烂尾房"收购趋热

    相比前几个月对市场的束手无策和"坐以待毙"的颓废，京西某楼盘开发商老总近期"斗志重燃"，手中握有数亿流动资金的他在最近一个月时间内接连出手，和想象中不同的是，开发商这次并非是"一掷千金"的逆市拿地，而是接连收购了两个位于三四环间的拍卖房项目。

    谈及最近的收购举措，该老总兴致勃勃，大谈经验之道，"现在北京的地价相比以往也已经居高不下了，动辄十几个亿的地价对我们这种小企业来讲是吃不消的，这几年基本只能看大企业你争我夺，我们最多是个看客。但现在我们收的这两个小盘都是抵债楼栋，法院重新拍卖后我们以比较低的价格购得。100多套房加起来才花了一个多亿，这个价格也在我们的承受范围以内，而且都是现房。公司购买后依照合法程序很快就可入市销售，定价比周边新盘低了三成，虽然是近十年的老房，可市场反应也是相当踊跃的，目前已预订了一半以上，获利至少也在20%以上，相比现在大把卖不出去的新盘，我们可算积极主动得多了。"该老总透露，近年来北京市场上有不少像他这样的中小房企也都转向热炒"短线房"，专找拍卖项目和烂尾楼盘接手，低价转手后迅速获利。"这可比先拿地、跑规划、再盖房、慢销售等等系列繁杂的周期运作要简单得多。"

    无独有偶，小房企"生财有道"干起"楼市快销品"投资，一些实力雄厚的品牌房企面对长期淡市中这样的诱惑也从过去的"不屑一顾"转而"怦然心动"。北京某百亿级房企总裁最近也看上了一栋临近CBD的烂尾楼。由于债权混乱，已"15岁"的该烂尾楼项目如今已经三易其主，甚至成为拍卖执行方手里的"烫手山芋"。经多次谈判和沟通后，该老总"吃下"这一烂尾楼项目的兴趣愈加浓烈，"目前谈下的接盘价格在8个亿左右，但是重新装修一旦入市，评估价格至少在12个亿以上，投资回报率还是相当不错的。"这位老总表示，目前收购该项目的谈判已近尾声，收购已成定局，"之前混乱的债权债务关系也都已经得到妥善解决。"与此类同的是，某知名房企前年以十多个亿收购的东三环某"债务楼"项目，经过一年多的重新装修整理，如今再以"CBD豪宅"面貌入市，售价更高达近8万/平方米。相比当初收购价，溢价之高令人咋舌。

    ●刨根问底"剑走偏锋"开发商乐此不疲

    溢价诱人胜过"拿地建房"

    针对《广厦时代》抛出的"收购房如何再次入市销售问题"，受访者也表示不用担心，这里面有一整套成熟的运作模式。"以公司名义收购的房不存在限购问题，如果收购的是一栋建筑物中的多套房产，收购后取得全套合法手续，并可委托具有资质的房产公司或中介机构散售，价格一般会比周边市场价低两到三成，一直以来就很有市场，具有小快灵特点。如果是以股权转让或整售形式拿下的整栋建筑，一般开发商会成立新的开发公司，重装改头换面后全新推出，以新盘姿态入市，这样的话价格至少要比成本价翻上一番，开发商往往会寻求高溢价。"

    "进入2012年，随着楼市持续冰封，开发商的投资策略也在发生着重大调整，今年大多数开发商都将拿地指标大幅度降低，转而将手中热钱投向风险更低、变现更快的其他渠道和领域。不少企业从前两年的狂热拿地、屡创地王也转向如今的悄无声息。都说土地是面粉，房子是面包。可眼下的现实就是，面粉太贵，面包滞销，商人们也都在改变进货渠道，以控制成本获取利润。"亚豪机构市场总监郭毅的话颇为形象。她认为，由于近年来土地价格居高不下，且新建住宅销售不畅的情况下，土地持有成本和持有周期不断上升，成为不少开发商"难以承受之重"，开发商拿地热情不断下降也在情理之中。

    "当前入市土地位于核心区的地块越来越少，放出的土地多在郊区，被开发商视为鸡肋。而且地价偏高也导致房屋建成后开发成本骤增，市场逆势下难有降价空间十分被动。相比之下，不少法院拍卖房和烂尾项目位置优势明显，且返市价格更为合理，的确具有一定吸引力，引来不少收购者。"某行业资深人士表示。

    "我们做过详细测算，从之前所有人那里接盘的价格是不到20000元/平方米，重新整饬后毛坯房至少可以卖到35000元/平方米以上，精装修的话价格更高。即便部分房不能快速出手，但是以CBD区域的租金价格衡量，100平方米的精装修两居月租至少也在10000元以上，或卖或租都很合适。"上述收购CBD某烂尾项目的开发商老总私下表示。

    ●专家观点此类物业收购风险暗藏

    专家告诫需做好充足核查避免纠纷

    尽管时下抢收"拍卖房"、"烂尾楼"成为不少开发商和实力投资客的"曲线救市"之道，但看似波平浪静的收购中也蕴含风险。京城多年遗留下的烂尾楼不在少数，最近比较知名的案例就是曾经被称为"方庄地标性建筑"的金汇中心，该烂尾项目在长达17年的"等待"后才在2011年被新主人接手，而其中的问题和麻烦不断至今尚未彻底解决。"这其中有中外资本股权纠纷的复杂问题，同时它与建设规划不符、设计配套不完善，以及建在生活社区的位置尴尬、仅剩22年的使用年限等等诸多问题，都将对接盘者产生掣肘。"知情人透露。

    而法律专家也针对集中出现的"老房收购"现象给出建议和忠告，尽管相比新盘运作，"拍卖房"、"烂尾房"似乎更为有利可图，变现更快，但其中有可能出现的种种隐患也需要当下收购者和未来分拆销售后的"二次接盘者"引起足够重视。

    专家告诫，此类项目的收购者和个体买房人在接盘时要有充足调研并考虑充分，必须取得相关权属和物业买卖持有的全套合法手续，并厘清之前的债务权属，以及确保此类物业合格的工程结构质量，尽量做到防患于未然，避免未来有可能出现的种种纠纷。