绿城：卖项目还债 还了债还做房地产

    上海天山路写字楼项目、青岛审计局商业项目、温州鹿城广场及北京奥克伍德雅居——根据1月29日一份来自瑞银的报告称，绿城中国控股有限公司(下称“绿城中国”，3900.HK)管理层表示，由于资金链紧张，绿城正在与潜在买家洽谈，拟再出售4个项目，希望再套现60亿元。

    兔走龙来，绿城中国已连续出售5个项目。新年正月未半，又陷“出售传闻”，掌门人宋卫平是如何盘算的？

    卖项目还债

    传闻不完全准确。绿城中国首席财务官、董事会秘书冯征告诉《中国经济周刊》，“我们目前确实在计划出售项目，也正在和相关方面谈判。但目前依旧不能确定项目和价格。”绿城中国方面确认：本轮拟出售的项目多为未动工的商业地块，潜在买家包括绿城中国的合作伙伴、房产基金及国企。

    有媒体援引上述青岛审计局商业项目的开发子公司青岛绿城华景置业有限公司(下称“青岛绿城华景”)总经理助理赵芸的话称：青岛项目不会被转让，亦未得到任何消息。“仅土地一项，我们当时就耗资40多亿元，如今两年过去了，如果这些钱存银行，利息也是很可观的。现在传言说，这个项目加其他3个项目共套现60亿元，就是用常识来判断也是不可能的。”

    冯征透露：“现在拟出售的项目所得资金将用于归还银行贷款等资金债务。”

    境内某知名商业地产项目总经理向《中国经济周刊》表示：“目前商业地产的情况还不错。绿城或许可以将这些未开工的商业地产卖出好价钱。这是一个正常且具有前瞻性的策略。”开发商业地产项目所需时间要远比开发住宅项目耗时更长，而目前绿城中国可以将所持有的商业项目变现，既能缓解资金紧张又能减少未来不确定因素。“绿城本身就不善于做商业地产，他们现在卸掉包袱套现的钱不一定比未来建成后的收益少。”

    去年年末以来，绿城中国一直在通过“卖项目”不断自救。通过这些交易，绿城中国大约可回收40亿元的资金。

    甩掉包袱，路线不变

    不过这笔钱也许不能让这家处于中国房地产调控风口浪尖上的企业彻底摆脱困境。绿城中国的负担太重，想要重新起飞，只能甩掉包袱。

    2011年，绿城中国全年销售业绩录得330亿元，全年跌39%，只完成原定目标83%。收入减缓，绿城中国负债率也持续居高不下。早在2010年，绿城的负债率就高达132%。有媒体按实时利率计算统计：截至2011年6月30日，绿城中国总借贷高达350亿元，净资产负债率达到163%。

    去年，国际评级机构标普对绿城的长期企业信用评级及其未能偿还短期财务或经营债务的评级进行下调。下调的理由是，标普预计绿城中国的资金流动性在未来12个月内受大量短期债务、大笔建设成本以及疲弱的房地产销售影响，将持续疲软。标普还预计，绿城中国2012年将有120亿~140亿元人民币短期债务到期，建设成本将在160亿~170亿元人民币。

    绿城中国首席财务官冯征承认：“目前我们的资产负债率确实比较高。我们一直以来出售项目，一是降低负债率，二是向轻资产方向发展。”但冯征并未透露具体的债务规模，“一切以上市公司公告为准”。

    “轻资产方向”是宋卫平在2012年初提出的战略。冯征告诉《中国经济周刊》，轻资产方向主要有两层含义：一是做强代建业务，输出绿城的管理和品牌；二是绿城中国储备土地多、项目多，以后要谨慎拿地、谨慎建设项目。“但是轻资产方向并不代表不做房地产开发。主营业务不会消失只是趋于保守。”