国土部终于松口了 小产权房是否有了点松动？

    在近日召开的全国国土资源工作会议上，国土资源部部长徐绍史正式披露允许北京、上海试点集体建设用地建设租赁房。在这一问题上，国土部和住建部总算达成了一致意见。这一消息甫经公布，立即有人提出，"小产权房"是否有所松动了？

    之前，国土部一直强调一根红线，农村土地不得随便变更用途，尤其耕地更是要得到保障。还在8个月前，国土部下发了《关于加强保障性安居工程用地管理有关问题的通知》，明确要求不得擅自利用集体建设用地建设公租房。现在国土部同意试点城市在集体土地上建设公租房，其真正的原因是目前中国保障房建设进行得并不顺利。

    2011年北京、上海的保障房建设任务虽然基本上完成了，但全国离完成开工建设1000万套保障房的目标还有不小距离。建设保障房的进程中最大的困难是资金，而建设保障房的成本中很大一块就是土地。京沪等直辖市和少数省会城市及周边的土地更是出奇的昂贵。

    正是在这样的背景下，国土部同意批准商品住房价格较高、建设用地紧缺的京沪等直辖市和少数省会城市在集体土地上建设公租房。但是，国土部对此做了几点限制，归纳起来大概有如下几点：一是在集体建设用地建设公租房，而非在全部农地上。换言之，耕地要排除在外，耕地仍然得到保障。二是建设成的公租房只租不售，土地所有权和使用权不得流转。换言之，建成的公租房下的地皮性质仍然不变，在集体建设用地上建设的公租房，产权仍然为农村集体组织所有，不能出售给个人，只能出租给符合政府规定的公租对象。换言之，在这里建成的公租房是不可能成为个人产权房的。

    按照这些限制性的规定，在农村集体建设用地上建成的公租房，是不可能成为产权房的，更不可能成为"小产权房"，因此与目前的"小产权房"也扯不上任何关系。而国土部和住建部允许少数城市在农村集体建设用地上建设公租房的规定，也不会留下什么后遗症和麻烦。

    然而问题似乎没有这么简单。限制规定第三条中，农村集体建设用地上建成的公租房"产权仍然为农村集体组织所有"，就有漏洞。一般来说，城市公租房的对象不像廉租房甚至经适房的对象那样相对单一，它是很宽泛的，从单身的海归精英到经济、住房双困难的家庭，生活状况各式各样，因此公租房的建设方一般是城市政府或者大型企业、事业单位，而不是村镇政府或者农村集体经济组织。而在农村集体建设用地上出资建设的公租房的产权，难道不是属于出资建设方吗？如果不是，那在物权法上是讲不通的。当然，这公租房下面的地皮所有权，在国土部和住建部目前的这项规定下，仍然属于农村集体建设用地的原主人。

    不过，这样在农村集体建设用地上建成的公租房，其产权已经不再属于原土地的主人。虽然它不能出售、转让给个人，但是毕竟也是产权房，是不含土地的产权房，是合法的集体性质的"小产权房"。如果从这个意义上看，原来的"小产权房"是否有了点松动？