中国未来三年9750万套房将竣工 房价必下跌

    国土部近日发布的一组土地数据应引起有关各方注意：《2011年全国第三季度房地产用地市场运行概况》显示，截至2011年10月，未开工的房地产用地约为21.3万公顷，其中住宅用地16.5万公顷；未竣工的房地产用地45.5万公顷，其中住宅用地35.5万公顷。另外，今年全国住宅用地供应目标是22万公顷，前10个月供应了8.83万公顷，即还有13万公顷住宅用地在未来几个月推向市场。

    我们算一笔账，上述已出让未建、已出让在建和近期计划出让的住宅土地面积为65万公顷。按照正常的施工周期，在这些土地上建设的房子会在未来三年内陆续竣工交付。65万公顷的住宅用地能建设多少房子呢？按每套100平方米，平均容积率1.5计算，就是9750万套；按照一套房子容纳一个家庭，家庭平均人口数按2.8计算，这些房子可以解决2.73亿人的住房问题！

    这还仅仅是截至2011年土地供应量所新建的住房量。按照我国的住房保障计划，未来四年还有近2600万套的保障房要开工建设，还有比保障房只多不少的商品住房的建设。

    上述计算可以得出这样的结论，我国当前住房的供应还是非常充足的，按照2010年9.3亿平方米的住宅销售量计算，现在已供应和今年计划供应的住宅土地所能建设的房屋足够未来10年的需求。

    再从需求看，根据有关部门的统计，每年从农村向城市转移的人口大概有2000万(其中相当部分人口生活在社会的底层，且没有真正离开农村，是伪城市化)，按照人均30平方米住房建设面积计算，所需住房增量为6亿平方米。可见，即便把城市化率打足，每年9亿~10亿平方米的住宅成交也足以满足城市人口扩展的需要，以及合理改善住房需要。

    随着我国总体人口规模逐步触顶，以及人口总规模变化与城市化之间的互动过程，住房需求还有增长空间，但目前城镇住房供应总量上，基本可以满足城市化所带来的刚性住房需求，住房供应紧张的结论并不成立。

    从土地角度看，我国城镇土地出让总量并不少，但其中一半以上是用于工业用地、基础设施用地、公共用地的出让，随着我国经济发展理念的转变，土地供应结构也势必进行微调，住宅用地还有很大的腾挪空间。另外，近年来我国也在对农村建设用地流转进行制度设计，有些地方已经开始对农民宅基地进行确权工作，为以后的合理流转提供依据。城市周边的农村建设用地可能成为未来城市发展的潜力地区。

    综合看，我国住宅供应形势乐观，以房屋稀缺来支撑的房价上涨基础并不牢固。即便没有近两年的限购政策，房价也会因为供求关系的存在出现下跌，但那种下跌更可能是缺乏控制的灾难式下跌，相比而言，在政府调控的环境下，房地产实现软着陆更符合房地产平稳健康发展的要求。

    在总体形势较明确的情况下，未来市场发展的可能图景是：第四季度，市场将继续维持调整态势，企业为了尽快回笼资金，将加大推盘力度，适度降价，抢收冬季，瓜分市场上的“房票”资源。中期看，由于政策调控依然保持强势，限购、限贷、限价等措施不会解除，开发企业的策略是已经竣工的项目会加快销售，未开工或施工中的项目则拉长生产周期，因此中期内局部区域可能出现供应短缺。长期看，在土地供应相对充足，保障房逐步供应到位，城市化步入稳定期后，市场供应足以满足需求，房价进入相对平衡增长期。