银监会发难绿城 房地产信托融资“雪上加霜”

    上周四，一则关于"银监会调查绿城集团房地产信托业务"的消息，在引爆市场对绿城集团财务状况担忧的同时，也导致了地产股的"雪崩"。当日，绿城中国在香港市场上一度大跌逾17%至4.43港元，A股市场上的大盘地产股亦深受其害，保利、万科、招商地产、金地集团等均达到5%以上的跌幅。

    "银监会可能是想了解单个房地产企业的信托产品情况，也不是说绿城真的出了问题。但这件事情可能引发连带效应，对整个房地产业的资金链条形成冲击，特别是通过信托融资可能更加不易。"一位在信托公司任职多年的业内人士告诉本报记者。

    未雨绸缪

    在银根紧缩和房产新政两面夹击的当前，负债率业内排名最高的绿城很难不引人关注，这或许也是监管部门对其格外"垂青"的原因。

    自登陆H股以来，绿城每年的年度负债率几乎都不低于140%。绿城2011年中期报告显示，截至6月30日，公司的净资本负债率为163.2%，较2010年年底上升了31.2个百分点。而根据瑞信的研究报告，绿城今年上半年的房地产信托业务总额达53亿元，如果将这部分计入，净负债比率还将上升33%。

    据相关媒体报道，目前，绿城信托融资的平均成本已经达到15%以上。其中，绿城与平安信托就温州项目联合募集8.75亿元的信托产品，年融资成本高达25%；此外，绿城日前与中海信托达成的融资9.92亿元至19.83亿元的协议，被业内视为绿城的又一"铤而走险"之作。协议内容显示，如果绿城发生重大不利事件，将以1元代价向中海信托出售其抵押的杭州项目公司和无锡项目公司的所有剩余权益。

    而在高负债的同时，绿城的销售却步履维艰。2010年绿城销售额达580亿元，利润却只有10亿元，利润率不到2%。而绿城所售楼盘价格的毛利基本在50%至200%之间。有分析指出，这只能说明大部分利润被"高利贷"吃了。来自于绿城的数据显示，今年前8个月，绿城累计取得销售额约248亿元，仅完成全年550亿销售目标的一半。

    虽然绿城一直在高负债率中长袖善舞，但在银根紧缩和房地产市场低迷的当前，销售不济、利润不佳的绿城集团能否顺利偿还百亿级别的信托合作业务，还是让监管层忧心忡忡。

    有业内人士表示，在楼市前景总体趋淡的大背景下，监管部门通过信托公司对开发商的债务偿还能力进行摸底，对信托融资的风险进行评估，是对房地产开发企业潜在债务违约风险的未雨绸缪。

    愈见艰难

    在向银行求贷无门、企业直接融资受限后，信托渠道是很多资金链承压的房地产开发商仰仗的最后稻草。

    中国信托业协会发布的今年上半年信托公司主要业务数据显示，二季度投向房地产领域的新增信托资金累计达1183.02亿元，资金余额为6051.91亿元，较去年同期的3153.63亿元增加2898.28亿元，增幅达到91.9%。

    对于通过信托渠道融资的房企来说，亦需要付出更多成本。西南财经大学信托与理财研究所监测数据显示，2011年上半年共发行集合资金信托产品1456款，平均年化预期收益率9.46%。其中资金运用于房地产领域的信托数量为343款，其平均的年化收益率高达10.86%，在各类信托产品中处于明显的领先地位。

    房地产信托发行过快过猛、融资主体公司资质良莠不齐加上地产公司负债经营的特性，引起了监管机构的高度重视。今年以来，监管层对房地产信托业务的监管更加严格，要求信托公司每月上报《房地产信托业务风险监测表》，并进行窗口指导等，坊间甚至一度热传银监会即将叫停房地产信托。而银监会此次对绿城的房地产信托调查，比之前的窗口指导更加直接。

    经济学家马光远分析，如果银监会通过调查资产负债率比较高的房地产公司的信托产品，并实质上叫停，则意味着上半年绕道房地产信托获得1600多亿元资金的开发商，面临进一步资金趋紧的情况。

    前述信托公司人士告诉本报记者，银监会调查绿城是一个监管趋严的信号。"如果楼市调控政策和信贷政策保持不变，房地产信托融资这条路又变得艰难的话，资金链脆弱的房地产开发商可能面临生死存亡。"(.