“心态+政策”抑制义乌房价上行

    昨天，记者通过走访部分房地产业内人士了解到，新盘价格波动引发的市场信心减弱，银行贷款日渐困难，这两者正成为抑制义乌房产成交及房价上行的主要因素。

    心态：

    力挺楼市者信心动摇

    有消息称，央行已于近日下发文件，将商业银行的承兑汇票、信用证、保函等业务的保证金存款纳入存款准备金的缴存范围。对于办理过贷款的企业来说，这三种业务不会陌生，从某种意义上说，银行借此可规避信贷规模整体缩减问题。

    市场人士由此发出感叹，央行为控通胀，不断完善回收流动性的手段，势必导致个人住房贷款配额进一步缩减，继而影响楼市。不管这种猜测是否正确，但是不断加强的经济调控政策，正让越来越多的人对这些年来一直上行的房地产市场产生担忧。

    这半年来，这种担忧已从原来的“预计”变成现实。在北京以及杭州，越来越多的楼盘开始进入降价序列。就在前段时间，新报举办的杭州房产浙中巡展上，降价、促销楼盘也不无出现。

    其他城市尤其杭州楼盘出现降价，进一步影响了义乌购房者的心态，但这还不至于动摇其对本地市场的信心。因为他们始终相信，义乌作为一座移民城市，大量在此赚到钱的外来人口会支撑起楼市行情。

    然而，近期一些本地新盘不断传出预设价格调整的消息，比如某某楼盘要降低预设价2000元，某某楼盘要亏本卖，则在很大程度上击溃了一些力挺本地楼市者的市场信心。

    “观望者确实越来越多了。”义乌蜗居房产负责人王筠这样告诉记者。而义乌佳宝地产总经理王文磊更坦言，现在就连一些房东也一改原来的强硬派作风，“以前，他们甚至不愿接受贷款买房的接盘者，但现在无论是在这方面还是在议价空间上，都变得有商有量了”。

    王文磊还透露，目前市场上急卖的房源有一定幅度的增加，尽管这部分房源量并不多。

    政策：

    差别化信贷威力彰显

    早在今年5月份，新报就发文指出，由于各大银行提高首套房首付比例，贷款难问题可能深度影响楼市。如今，这一预测在市场中成为现实。“贷款难，已成为眼下影响二手房成交量的又一个非常主要的因素。”王文磊坦言。

    据透露，目前各大银行在个人住房贷款方面，实际基本采取“卡”的措施。即使是首套房，首付比例提高至四成，利率上浮20%的现象较普遍，有些甚至利率要上浮40%，或兼而要求购买银行的一些理财产品。即使是这样，银行还是不会轻易放贷。

    记者了解到，目前，义乌已有多家国有商业银行升格为二级分行，加之，义乌试点获批，区域经济前景较好，在新增信贷规模方面，省分行大都“特别照顾”，并非像外界传言的那么紧张。但业内人士说，事实上，为了响应国家对楼市调控政策倾向，很多银行已将多数信贷额度投放到诸如中小企业贷款等方面，而对个人住房贷款进行把控。

    “不少客户诚心想买房，但由于眼下房价高企，他们不得不寻求贷款支持，却又拿不下贷款。”王文磊说，没有贷款他们只得暂缓购房计划，受此影响，楼市行情较难振作。

    分析：

    用长远眼光看房价

    市场人士普遍认为，无论是投资性需求还是刚需，看待房价涨跌须以长期眼光。

    目前，义乌楼市部分新盘预设价格虽然有下调趋势，但不难看出，这是开发商为缓解资金压力采取的暂时性措施。其主要原因并非来自市场需求的急剧缩减，而是其融资之困。

    目前，义乌新盘定价普遍高于二手房，但新盘品质定位也普遍高于二手房，由此，市场人士建议，若是为了买房自住，购买新房仍然是不错的选择。至于投资，目前新房的二次流转困难较大，暂时不建议购买。

    二手房的价格走势，或许更能直观反映目前义乌楼市的供需情况。据王筠介绍，目前义乌二手房价没有下跌趋势，大部分楼盘价格处于稳定，少数楼盘如东洲花园、菊梅柳荷，以及一些可能涉及拆迁的房屋价格仍在上涨。比如，菊梅柳荷90多平方米的房子，一个多月前的价格是210万元左右，现在已涨到230万元。

    也就是说，不存在融资压力的二手房价格稳中有涨，市场需求相对而言没有到骤冷阶段。而由于目前义乌新盘定价普遍高于二手房，未来这些新盘周边的二手房说不定还有会逐步上涨的行情。

    现象：

    周边部分房价上涨

    还有一个现象值得义乌购房者关注。目前周边东阳、金东定位于义乌购买力的房产，价格出现了一波上行趋势。比如东阳海德国际社区等，二手房每平方米售价提高了1000多元。其主要原因是，义乌本地楼盘价格高位运行，部分购房者转向上述楼盘。

    王筠预计，金东区房产的价格也可能迎来上涨，原因是金华、义乌两地房价一年多来快速上涨，就连义乌镇级市场的房价也在上行，而当地房价还维持在四五千元每平方米。