宁波中心地块6000元/㎡挂牌：世界500强才能竞拍

    11月28日，宁波市国土资源局的一则土地出让公告激起一片涟漪，该公告称出让江北区核心地段一块土地，要求竞买人须为世界500强企业(以美国《财富》杂志公布的2012年世界500强企业名单为准)，并且楼面地价也只有区区的6000元每平方米，被业内质疑是为某企业“量身定制”的。

    只有世界500强才能竞拍

    “这限制其他企业来竞标也太明显了。”一位地产业内人士在看到宁波市国土资源局公开挂牌出让土地信息后表示。记者在宁波国土资源部门的网站找到了宁波市国土资源局国有建设用地使用权挂牌出让公告(甬土资告[2012]21号)，宁波市国土资源局决定以挂牌方式出让下列三幅地块的国有建设用地使用权。

    据宁波市国土局公告显示，2012年12月20日—12月28日，江北区将出让三宗土地，面积总计52271㎡，约合78.4亩。

    这三块土地分别是老外滩延伸段2#地块、老外滩延伸段5#地块、桃渡路1#-4#地块。其中桃渡路1#-4#地块规定，“竞买资格须为世界500强企业(以美国《财富》杂志公布的2012年世界500强企业名单为准)，并且具备开发超高层(100米以上)建筑项目的成功经验(以竣工登记备案为准)。”

    99%房企被拒之门外

    “招拍挂制度的出现，原本是要替代容易导致暗箱操作的协议出让，现在设置这样的限定条件，很难不让人怀疑是不是为某家企业‘量身定制’的。”宁波某大型开发商副总向记者表示。他表示，像桃渡路这样的核心地块，离三江口这么近，在如今老三区寸土寸金的地方，如果没有世界500强这个排他政策，参与的企业会非常多，拍卖应该也会异常激烈。这个500强一条就可以把99%的企业给排除掉了。该业内人士称，出让方“量身定制”土地的意图十分明显，国内能够符合要求的开发企业屈指可数。

    记者百度了2012年的世界500强企业，中国内地(含香港在内)的上榜公司共有73家。除掉中国石油、石化、5大银行和一些与房地产无关企业外，真正是以房地产为主业的只有中国建筑、中国铁建、中国中铁、中粮集团、华润集团、绿地集团等6家企业，如果再加上最后一个限制条件“具备开发超高层(100米以上)建筑项目的成功经验”，那这6家里搞铁路、桥梁的几家企业也将被剔除，真正完全符合这两个条件的企业，也就两三家。

    设置高门槛是怕一般企业吃不消

    带着这样的疑问，昨天记者来到了位于东部新城的宁波市国土资源局。在说明来意和看过证件以后，记者被保安堵在门口近一个小时，称没有预约过就不能进，局领导非常忙，不能打扰他们的工作。

    记者费尽周折才得以进入宁波市国土资源局，在六楼，一位不愿意透露姓名的处长由于要赶着去开会也不愿意多说。他表示，这个项目定这样的竞拍条件主要是考虑找实力强一点的开发商，因为这个项目有40%只能租不能卖的，没有一定经济实力是吃不消的。另外该处长还对6000元的起价表示，这个是商业项目，又不是住宅，当然楼面价低了。

    “这两个限制条件一下就把99%的开发商踢出局了，会不会导致最后只有一两家开发商低价成交？”记者询问。

    该处长表示，这个不清楚，他还要忙着去开会。

    “绿地”很可能中标

    根据国土资源部的规定，中华人民共和国境内外的自然人、法人和其他组织，除法律、法规另有规定外，均可申请参加国有建设用地使用权招标拍卖挂牌出让活动。然而，在实际的土地出让过程中，部分地块却对竞买者的开发资质、公司注册资本等设置了一些比较严格的限制性条件，这使得个别地块在出让之前谁能最终获得就已经浮出水面。

    昨天晚上，记者先后拨打了6位开发商老总电话，不少人猜绿地中标的可能性最大，“几乎只有华润集团、绿地集团这两家符合这个条件。”不少开发商老总也表示，有些地块在出让过程中带有招商引资性质，也就是所谓的“量身定做”，相应的土地价格也会比较低，这已经是业内公开的秘密。

    还有一位开发商老总表示，“公平、公证、公开如何体现？在招拍挂制度上，如何让出让过程既公开公正，又能让土地价值得到充分发挥，这是一个非常值得探讨的问题。”

    三问宁波市国土资源局

    虽然国土部门对此事也给出了相应的答复，但是记者还有几个疑问：如果没有竞争对手了，在江北区三江口这个位置，6000元楼面价起价成交的话，这个价格怎么样？

    一问：“国际惯例”的门槛是否以后会经常用到？

    记者了解到，美国《财富》杂志虽然是一本财经类权威杂志，但仅以进入世界500强来评定一家企业合适做这个项目是否太牵强，毕竟是在中国的土地上造房子，为什么要以美国一本杂志评定的企业作为标准？这个标准是否是一个业界公认的标准？以后是否会经常使用这个“国际惯例”？

    二问：40%只租不售和500强企业是否有因果关系？

    该处长表示因为该项目有40%是只租不售的，所以要500强企业，经济实力要雄厚。记者查阅了中国商业地产排行榜，大连万达排第一位，而且几乎所有的万达物业都是只租不售的，而万达这次就被排除在外，所以这个只租不售的理由可能会有点牵强。

    三问：老三区内6000元每平方楼面价是高还是低？

    记者也就此问题询问了宁波某大型开发商老总，该老总表示，对于价格是高是低，找个参照物就知道了，他告诉记者，宁波银亿置业有限公司在2010年拿下海曙区的厂堂街地块，当时楼面地价是8010元每平方米；恒威置业有限公司在2010年1月29日拿下海曙横河街地块，楼面地价是12135元每平方米。所以6000元每平方米的起价，如果没有竞争对手的话，那这个价格算是比较低了。

    让阳光驱散疑云

    2002年4月3日，鉴于国有土地使用权协议出让中“人情地”、“条子地”屡见不鲜，造成国有土地资产大量流失，国土资源部通过并公布了《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》。该规定已于同年7月1日实施，后又于2007年进行修改，并沿用至今。

    根据该《规定》，“招标、拍卖或者挂牌出让国有建设用地使用权，应当遵循公开、公平、公正和诚信的原则。”同时，“出让人在招标拍卖挂牌出让公告中不得设定影响公平、公正竞争的限制条件。”

    令人遗憾的是，“公开、公平、公正”的阳光并未普照在土地“招、拍、挂”的每一个角落。10年来，各种以“招、拍、挂”之名行暗箱操作、量身定制、协议转让之实的案例在全国范围内并不鲜见，并不时见诸报端。

    我们认为，土地出让过程中出现的这种状况，严重伤害了其他市场主体参与市场公平竞争的权利。

    从效率上来说，仅单一市场主体参与的协议转让与众多市场主体参与的“招、拍、挂”相比，不易发挥出土地的最大效益，违背市场经济下资源配置的基本原则。而且，由于没有其他市场主体的竞争，协议转让的地价往往低于市场价，在某种程度上造成了国有资产的流失，损害了全体纳税人的利益。

    三江口“黄金宝地”设置超高门槛、低价挂牌一事也被业内人士质疑其涉嫌“量身定制”。

    11月30日，绿地集团官方网站(以下简称“绿地官网”)发布信息称：“11月28日，绿地集团成功获取宁波江北大道以西滨江地块，总用地面积约9万平方米，主要规划建设滨江中高端住宅及综合性景观商业体。同时，还与宁波市就投资打造市中心超高层城市综合体项目签署项目协议。”“绿地官网”称根据协议，“宁波市中心超高层城市综合体项目位于核心滨水区，东至人民路、西至大庆南路，地理位置尤为优越，总占地面积3.6万平方米，地上规划建筑面积约28.25万平方米，建设内容包括一幢高度240米、两幢高度120米的超高层地标建筑。”

    而宁波市国土资源局网站显示，桃渡路1#-4#地块“位于江北核心区，东至人民路和玛瑙路、西至大庆南路”，出让面积为36752平方米，计容积率总建筑面积282510.5平方米，建筑限高为100-240米。

    虽然宁波市国土资源局对《现代金报》记者“会不会导致最后只有一两家开发商低价成交？”的追问三缄其口，不愿正面回应，但我们通过对比上述信息，不难看出，“绿地官网”号称通过“协议”“成功获取”的地块，正是“桃渡路1#-4#地块”，两者在地理位置、出让面积、建筑面积、限高方面无不合辙。

    由于上述情况的客观存在，房产业界的质疑并非毫无道理。

    阳光是疑云的天敌。我们认为，有关部门还是及早回应业内关切为好。