合肥市优凯制冷设备有限公司

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反观商业地产的收益，2012年的收益只有4.06亿元，比去年同期下跌百分之13%，不过跌幅如此之大，部分是因为北京东方广场在2011年上市，及长和卖出广州西城都荟及新加坡滨海湾第二期商业物业，抵消了租金收入。不过即使如此，商业地产项目的收益仍跟不上整个板块的上升速度。

　　从整体来看，和黄在香港有1200万平方呎及在内地与海外有210万平方呎租赁物业组合，然而租金收入比2011年下降了百分之1。应占物业合资企业及酒店部门的商业物业只产生7.4%的收益，拖了集团盈利增长的后腿。

　　而且，住房销售才是长和的主要增长动力。例如和黄2012年的财报中，118.05亿港元是来自内地的住宅物业，占板块收益近60%。

　　其次，长和系在年报中的说明也反映出其对内地房地产的前景担忧。其在年报风险因素披露中说道，在内地从事地产投资与发展竞争日益激烈，可能导致集团来自地产业务之回报下降；延迟取得政府批准集团一些基建项目，和展开在内地的一些地产项目。

　　种种迹象表明长和对内地的房地产，特别是商业房地产的发展前景有所顾虑。除了供应过多，例如上海区，未来几年会出现大量供应，短期内无可避免会给市场带来一定压力。

　　另外，RET睿意德策略顾问部助理董事李静雅分析说，商业资产租金收益正在下降，一些企业在选址时也有“去中心化”的趋势。也有业界人士称，因为电子商贸的发展一日千里，对商场出租铺位的压力也会越来越大。李静雅说，其实不仅李嘉诚家族，其它有意出售写字楼以及商业物业的大型开发商也正在增加。

　　再者，和黄居高不下的负债率，可能正是长和系不断卖产套现的原因之一。综合和黄集团2009年至2014年的财务报表，4年的负债资产比分别为：53.6%、51.8%、44.6%和45.4%。

　　可以看到，和黄近年来一直在致力减少负债，相关比率连跌三年后，2012年又再上升。而更为值得注意的一点是，根据和黄2013年的中期财报，2015年以前集团将有43%的债务到期，2017年以前更有73%的债务到期。

　　根据和黄2012年的年度报告，其流动负债达1209亿港元，非流动负债达2444亿港元，两者相加达3653亿港元。去年下旬，李嘉诚在接受媒体访问时也承认，和黄需要全面减债了。

　　香港城市大学建筑科技学部高级讲师潘永祥分析说，虽然目前市场对加息预期比较低，但美国一旦退市就会有加息的风险。不排除长和集团加速卖产尽量套现，除可以减少面对楼价下行的风险，也可用作偿还债务，甚至投资在更有潜力的资产上。

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