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恒大地产已完成回A路演 2020年7月前完成A股上市计划

作者: 时间:2016年12月19日 信息来源:凤凰网

    12月18日,澎湃新闻从获得的一份《恒大地产战略投资项目推介资料》中发现,恒大地产已经完成回A股的路演,按照时间表,恒大计划于2017年1月份公布最新的重组方案。资料显示,恒大估值从2298亿元下调至2280亿元,而恒大与战略投资者签署的对赌协议显示,恒大地产最晚A股上市期限为2020年6月30日。

按照文件上的内容显示,恒大地产已经于10月20日完成投资者路演,按照项目时间进度表,恒大将于2017年1月15日完成A股上市公司公告重组方案程序,于2017年4月28日恒大地产重组上市完成。

    

    恒大地产作为此次引入战略投资者的主体,香港上市公司内保留的业务包括安基BVI、恒大健康(00708.HK)和恒腾网络(00136.HK)。其中,安基BVI通过广州超丰和广州凯隆两层的设计,持有恒大集团的全部股权。

    而恒大集团旗下的文化业务、金融业务、互联网业务,以及以海花岛和启东海上威尼斯为代表的旅游文化开发业务,都仍将留在港股平台。此外,嘉凯城52.78%的股权也将保留在港股。

    从正式披露借壳深深房A(000029.SZ)到完成投资者路演,恒大地产只用了半个月的时间。

    10月3日,中国恒大(3333.HK)公告披露,深深房A(000029.SZ)将以发行A股或现金方式购买中国恒大境内附属公司广州市凯隆置业有限持有的恒大地产100%股权。由此,传闻已久的恒大地产回A路径正式浮出水面。

    恒大地产注入深深房后,恒大集团将持有深深房82%以上股权,本次参与增资的战略投资者合计持有12%以上的股权,流通股约6%。

    恒大地产本次的募资对象包括中信系、景林投资、长安信托以及若干机构投资者,按照时间表,目前恒大地产与战略投资者已经签署附条件的增资协议,同时完成战略投资者缴款及工商变更登记手续。

    此次投资规模为20亿元,投资形式是以现金方式增资,恒大地产的估值为1980亿元,投资后达到2280亿元,投资期限为3+1+1年(3年锁定期,1年解禁退出期)。同时,投资退出的方式有三种,除了上市后在二级市场通过出售股票退出之外,广州凯隆置业回购及恒大地产分红也是退出的一种方式,此外还可以长期战略持有,凯隆置业股权补偿战略投资者50%的股权。

    可以看到,恒大对自身估值略有回调,在此前恒大地产的一份路演文件中显示,如果恒大地产顺利回归A股,其估值将达到2298亿元。在A股同类公司中,仅次于万科A(000002.SZ)的2637.55亿元。

    从交易结构来看,凯隆置业将持股86.84%,合伙企业以20亿元的份额持股0.88%,余下12.28%的股权由其他战略投资者出资280亿元持有。

    同时,恒大地产将对投资者作出业绩承诺以及收益兜底。

    文件显示,恒大地产拟对投资者承诺,在未实现上市的情况下,恒大地产将兜底保证投资者年均7.79%的投资收益。根据资料显示,只要恒大地产在2017年、2018年、2019年的可分配利润分别超过32亿元、41亿元、44亿元,即可保证战略投资者三年的年均收益率不低于7.79%。

    

    如果在2020年6月30日前恒大地产尚未实现上市,则广州凯隆将按初始投资成本(300亿元)回购战略投资者持有的恒大地产股权;若战略投资者不接受回购,则广州凯隆将给予战略投资者所持股权比例50%的股权补偿。

    截至6月30日,恒大地产的总资产为9268亿元,净资产613亿元,资产负债率为82%,营业收入866亿元,现金余额为1946亿元。

    根据世邦魏理仕的评估,截至6月30日,恒大地产土地储备的评估值为5242亿元,土地储备原值为2516亿元,土地增值额为2726亿元,按扣除50%土地增值税和25%企业所得税后增加的净资产计算,恒大地产的资产负债率为73%。

    目前,恒大地产拥有的土地储备面积为1.67亿平方米,项目总数452个,累计平均成本1370元/平方米。据世邦魏理仕根据目前市场价值评估,恒大地产的土地储备评估总值为5242元,增值2726亿元,增值率为108%。

    重组上市后,上市公司总股本为238亿股,其中广州凯隆持有198亿股,战略投资者持有30亿股,上市公司原股东持有10亿股。

    若恒大地产未来三年累积实现利润未达承诺业绩,则广州凯隆应将未实现业绩比例对应的股份数量补偿给上市公司,上市公司总股本相应减少,战略投资者持股比例相应提升,按照12倍动态市盈率计算,在完成业绩比例为70%-90%的情况下,2020年战投持股市值及三年累积收益率测算如下:

    

    此次战略投资者入股后会降低恒大地产的资产负债率,由目前的93%降至90%。此外,文件内容显示,目前恒大地产给出了6个不同发行股份的价格:

    

    截至12月16日收盘,中国恒大股价为5.04港元/股,跌幅0.79%,在港股的估值仅为689亿港元(约617亿元人民币)。

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